參考答案

一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項(xiàng)中，只有l(wèi)個(gè)最符合題意)

1. D

[解析]本題考查城市職能與城市性質(zhì)的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質(zhì)兩者主要區(qū)別見(jiàn)下表：

區(qū)別項(xiàng)目城市職能城市性質(zhì)

來(lái)源對(duì)現(xiàn)狀分析對(duì)規(guī)劃期內(nèi)的目標(biāo)或方向

數(shù)量有多個(gè)職能性質(zhì)是最主要最本質(zhì)的職能,只有一個(gè)

合理程度客觀(guān)存在,可能合理也可能不合理確定的理想化的合理的目標(biāo)

2. D

[解析]本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類(lèi)。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會(huì)區(qū)位中有經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。而天文區(qū)位是指反映地表事物的經(jīng)緯位置。

3. B

[解析]本題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)=限地性原料總重量÷制成品總重量。

4. D

[解析]本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對(duì)芝加哥城市土地利用空間結(jié)構(gòu)分析后總結(jié)出來(lái)的。他是基于社會(huì)生態(tài)學(xué)里的入侵和承繼(Invasion-succession)概念來(lái)解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)。

5. A

[解析]本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi);二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)這兩個(gè)條件，只有甲可以形成有效需求。

6. A

[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車(chē)加油站是商業(yè)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，不能以劃撥方式獲得用地。

7. C

[解析]本題考查抵押登記交驗(yàn)的文件。登記時(shí)必須擁有土地使用證，表明土地權(quán)屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無(wú)需出讓合同。

8. C

[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓的最高年限。工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開(kāi)發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

9. B

[解析]本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

10. D

[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個(gè)年限出讓?zhuān)杂锌赡転?0年。而圖書(shū)館用地屬于教育用地，汽車(chē)裝配廠(chǎng)用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購(gòu)物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

11. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有三個(gè)特點(diǎn)，分別是實(shí)用性、時(shí)效性和實(shí)踐性。

12. A

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則。客觀(guān)原則要求調(diào)研必須實(shí)事求是，始終以客觀(guān)的態(tài)度去反映真實(shí)情況，不能主觀(guān)武斷地下結(jié)論，不能弄虛作假。

13. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)需求調(diào)研的內(nèi)容。需求調(diào)研分為消費(fèi)者調(diào)研、消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研和消費(fèi)行為調(diào)研三類(lèi)。而對(duì)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研屬于第一類(lèi)中對(duì)市場(chǎng)容量的調(diào)研。本題可用排除法。

14. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容與種類(lèi)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研，主要包括營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整;營(yíng)銷(xiāo)方式的采用;租售代理機(jī)構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理情況等內(nèi)容。

15. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念。

16. B

[解析]本題考查房地產(chǎn)全程策劃的概念?？筛鶕?jù)題干顧名思義，直接推導(dǎo)出答案。

17. B

[解析]本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個(gè)因素英文單詞第一個(gè)字母的組合，大家可以結(jié)合英文來(lái)記憶，分別是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素(Strength)、內(nèi)部劣勢(shì)因素((Weakness)、外部機(jī)會(huì)因素(Opportunity)和外部威脅困素(Threats)。

18. D

[解析]本題考查城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。選項(xiàng)D屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。

19. C

[解析]住宅建筑工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式大致可分為三大類(lèi)，具體見(jiàn)下表：

結(jié)構(gòu)形式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

全裝配式結(jié)構(gòu)工廠(chǎng)化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響小，可利用工業(yè)廢料生產(chǎn)基地建設(shè)一次性投資量大，運(yùn)費(fèi)貴，造價(jià)高

大模結(jié)構(gòu)整體性好，工藝靈活，節(jié)省運(yùn)費(fèi)鋼筋、水泥用量多，造價(jià)較高

裝配整體式結(jié)構(gòu)整體性較好，造價(jià)較低，適應(yīng)性較強(qiáng)，能因地制宜—

20. A

[解析]本題考查建筑密度的計(jì)算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

21. A

[解析]該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。因此本題的實(shí)質(zhì)仍然是資金時(shí)間價(jià)值換算中年值換算為現(xiàn)值的計(jì)算。

22. B

[解析]本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中現(xiàn)值換算為年值的計(jì)算。

23. C

[解析]本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中，年值換算為終值的計(jì)算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進(jìn)行換算才能套用公式。畫(huà)出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。

錯(cuò)誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導(dǎo)致錯(cuò)誤的答案B。

正確的現(xiàn)金流與作法如下：

,正確答案選C。

24. C

[解析]本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

該題不需要把三個(gè)凈現(xiàn)值全部計(jì)算出來(lái)，只需計(jì)算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，來(lái)判定大小，而且其中的系數(shù)(P/A，10%,8)只需計(jì)算一次，可以重復(fù)利用，這樣可以大大減小計(jì)算量。

根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序?yàn)橐?甲>丙。

25. C

[解析]本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。

設(shè)保本開(kāi)發(fā)面積為x平方米。

0. 4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分類(lèi)中的總體性風(fēng)險(xiǎn)?？傮w性風(fēng)險(xiǎn)有三種，分別是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。

27. B

[解析]本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)按產(chǎn)生原因的分類(lèi)。可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

28. C

[解析]本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，一般有六項(xiàng)措施：

(1) 房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資;

(2) 選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目;

(3) 規(guī)模投資限制競(jìng)爭(zhēng);

(4) 在經(jīng)濟(jì)上升期投資;

(5) 選擇“短平快”項(xiàng)目;

(6) 預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用。

29. D

[解析]房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指由于意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價(jià)值損失。市場(chǎng)變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于意外事故，是一種正常的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。

30. C

[解析]業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。

31. D

[解析]設(shè)計(jì)階段又具體分為四個(gè)管理過(guò)程。計(jì)劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動(dòng)階段的主要工作是項(xiàng)目立項(xiàng)、獲得設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，實(shí)施與控制階段是具體的設(shè)計(jì)工作，收尾階段是移交設(shè)計(jì)文件。

32. A

[解析]評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成人員的情況在定標(biāo)前是保密的，不能在招標(biāo)文件中公開(kāi)。

33. D

[解析]建筑安裝工程費(fèi)用包括四項(xiàng)，分別是直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

34. A

[解析]風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要有三項(xiàng)，分別是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

35. A

[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí)，這種方式不需要第三方的介入。

36. B

[解析]本題考查市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中的統(tǒng)一面積內(nèi)容的換算。換算的關(guān)鍵是無(wú)論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的。

設(shè)建筑面積價(jià)格為X

建筑面積下的單價(jià)×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

[解析]采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。

38. D

[解析]本題考查成本法的公式。房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

則建筑物折舊=重新購(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)價(jià)值

本題注意是房地產(chǎn)價(jià)值而非房地產(chǎn)價(jià)格。

39. B

[解析]本題考查收益法中凈收益計(jì)算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

40. A

[解析]本題考查假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。

41. C

[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行租售自己的項(xiàng)目，突出優(yōu)勢(shì)是對(duì)項(xiàng)目的情況熟悉。

42. A

[解析]獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。

43. A

[解析]成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法。題目中已知的都是與成本有關(guān)的因素。

44. B

[解析]路牌是戶(hù)外廣告的一種形式。戶(hù)外廣告具有長(zhǎng)期性、固定性、集中性效應(yīng)，正好符合題中的要求。AC電視和廣播時(shí)間短，且分散，網(wǎng)絡(luò)廣告主要缺點(diǎn)是效果難以測(cè)定。

45. C

[解析]人員推銷(xiāo)由于銷(xiāo)售人員可以和客戶(hù)直接進(jìn)行交流，可以及時(shí)聽(tīng)到客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的反映，了顧客戶(hù)的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

46. C

[解析]業(yè)主委員會(huì)可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，也可以召開(kāi)除了首次業(yè)主大會(huì)以外的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。因?yàn)槭状螛I(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立，因此是由業(yè)主大會(huì)籌備組召開(kāi)的。

47. C

[解析]新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

48. A

[解析]住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債

49. D

[解析]業(yè)主委員會(huì)備案的主體是區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)。

50. C

[解析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)自負(fù)盈虧的獨(dú)立的企業(yè)法人，營(yíng)利性是其根本特征。

51. C

[解析]《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》規(guī)定：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

52. D

[解析]公積金具有專(zhuān)用性、強(qiáng)制性和互助性三個(gè)特點(diǎn)。強(qiáng)制性就如題干所表述的，只要符合規(guī)定的單位和個(gè)人，都必須繳存。

53. B

[解析]本題考查住房公積金的提取內(nèi)容?？刹捎门懦?。

54. D

[解析]住房抵押貸款證券化的主體一共有五個(gè)，分別是發(fā)起者、服務(wù)機(jī)構(gòu)、特殊目的機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者。其中特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)是進(jìn)行住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進(jìn)行貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券。

55. D

[解析]本題考查房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，主要有三個(gè)特點(diǎn)：第一是業(yè)務(wù)具有很強(qiáng)的靈活性和多樣性;二是信托財(cái)產(chǎn)由于流動(dòng)性差而具有高風(fēng)險(xiǎn)性;三是信托投資具有高收益性。選項(xiàng)D房地產(chǎn)信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56. C

[解析]耕地占用稅以縣級(jí)行政區(qū)為單位。

57. B

[解析]契稅屬于財(cái)產(chǎn)稅。

58. A

[解析]對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言，按照營(yíng)業(yè)額和適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×適用稅率。

59. C

[解析]企業(yè)所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財(cái)政撥款、依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。

60. C

[解析]城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=3000×5=15000(元)。注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計(jì)算，不按建設(shè)面積計(jì)算，因此容積率在本題中是迷惑項(xiàng)。

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（責(zé)任編輯：xy）

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