物業(yè)經營管理的層次

由物業(yè)經營管理的概念可以看出，物業(yè)經營管理不是一個特定的專業(yè)領域，而是由物業(yè)管理、物業(yè)資產管理和物業(yè)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。通常將其分為物業(yè)管理、物業(yè)資產管理和物業(yè)組合投資管理三個層次，其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)資產管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。

(一)物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障物業(yè)始終處于正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經營管理的其他內容。然而，對于經營性物業(yè)或大型非房地產企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

(二)物業(yè)資產管理

1.一般意義上的資產及資產管理

(1)資產的定義與特征。

資產是經濟學中的一個重要概念。一般來說，資產是企業(yè)過去的經營或財產處置活動形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。資產有兩大特征：一是其經濟屬性，即能夠為企業(yè)提供未來經濟利益，這是資產的本質。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產，必須具備能產生經濟利益的能力。二是其法律屬性，即必須是為企業(yè)所控制，能為企業(yè)所利用。也就是說，資產所產生的經濟利益能可靠地流入本企業(yè)，為本企業(yè)提供服務能力，而不論企業(yè)是否對它擁有所有權。

(2)資產的分類。

資產依據不同的標準可以分為不同的類別。根據存在的實體狀況，資產可以分為有形資產、無形資產;根據計價方式，資產可以分為貨幣性資產和非貨幣性資產;根據資產的作用，資產可以分為經營性資產和非經營性資產;根據經濟周轉特性的不同，資產可以分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和遞延資產等。

(3)資產管理。

一般意義上的資產管理，由管理和經營兩大部分組成。其中管理重在對資產明示的質量特征進行有效控制;經營則根據資產作為收益性資產的性質，通過專業(yè)化、市場化操作達到保值增值和收益的目的。資產管理的內容包括資產功能的發(fā)揮、資產形態(tài)的轉化以及資產價值的保值等。從管理對象來看，資產管理既包括對有形資產的管理，也包括對無形資產的管理;既包括對流動資產的管理，也包括對長期投資、固定資產、無形資產及遞延資產等的管理。

2.物業(yè)資產管理。

(1)物業(yè)資產管理的概念。

以資產的概念、特征以及資產管理的概念為基礎，結合物業(yè)管理來看，物業(yè)資產管理是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)資產所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業(yè)資產進行管理和經營，以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創(chuàng)造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為。

(2)我國物業(yè)資產管理的起步與發(fā)展。

我國物業(yè)資產管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。最初物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)資產管理知之甚少，隨著房地產業(yè)的發(fā)展和市場與投資者需求的提出，一些物業(yè)服務企業(yè)開始通過不同的形式和途徑涉足物業(yè)資產管理。大致有兩種情況：

一是借助物業(yè)管理平臺開拓資產管理，如：物業(yè)服務企業(yè)受建設單位或業(yè)主委托進行房屋及場地的租售經營與中介服務;集成業(yè)主需求信息，為社區(qū)商務服務供應商提供商務平臺;利用物業(yè)管理專業(yè)經驗、技能和信息為建設單位提供項目設計意見、設施設備選型、營銷支持等。這些屬于“借助物業(yè)管理平臺開展資產管理活動”，考慮到這是當前我國物業(yè)管理行業(yè)開拓資產管理的主流，本書將其稱為狹義的物業(yè)資產管理，即物業(yè)服務企業(yè)開展的，以物業(yè)管理為平臺或媒介，運用資產管理理論方法、運作過程以及操作手段，對其所擁有的或通過物業(yè)管理活動所能利用的資產或資源等進行運作，以獲取經濟利益的一系列經營管理活動的總稱。

二是物業(yè)服務企業(yè)獨立從事資產管理經營活動，如獨立投資房地產開發(fā)，專門從事對不良資產盤活業(yè)務，與其他運營商合作開展物業(yè)經營等。這是較為純粹的資產管理。本書第十章給予簡要介紹。

（責任編輯：中大編輯）

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