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土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的作用：一是增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度;二是抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為;三是規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布、自1994年1月1 日起施行《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例》)，1995年1月財(cái)政部印發(fā)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，1995年5月25日，財(cái)政部、.國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，之后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關(guān)土地增值稅的規(guī)定、辦法，這些構(gòu)成了我國(guó)土地增值稅法律制度。

二、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。這里所說的單位，包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織;個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人。外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)以及外國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞等，均屬納稅人之列。區(qū)分土地增值稅的納稅人與非納稅人的關(guān)鍵在于看其是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而取得了收益，只要以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得收益的單位和個(gè)人，就是土地增值稅的納稅人。①

三、土地增值稅的征稅范圍

《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：

1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。這里所說的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。

2.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。|這里所說的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實(shí)際工作中，可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國(guó)家所有。

2.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

3.必須取得轉(zhuǎn)讓收入。

因此，以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

增值額

增值額，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入(包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入)，減去取得土地減去取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費(fèi)用、銷售稅金等規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后沒有余額，則不需要繳納土地增值稅。

增值額的計(jì)算公式為：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定.納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格.又無正當(dāng)理由的。

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。對(duì)于這種情形.應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。對(duì)于這種情形，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。對(duì)于這種情形，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

(三)扣除項(xiàng)目

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額;

2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用：

3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)月。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開發(fā)”)的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)際發(fā)生的成本(簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開發(fā)成本”)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用：

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬于舊房。

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

此外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值額時(shí)予以扣除。

五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)土地增值稅的稅率

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項(xiàng)7目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

上述四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額確定之后，按照規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，以增值額中屬于每一稅率級(jí)別部分的金額，乘以該級(jí)的稅率，再將由此而得出的每一級(jí)的應(yīng)納稅額相加，得到的總數(shù)就是納稅人應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

土地增值稅的計(jì)算公式是：

應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)

六、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限

(一)土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限繳納。納稅人選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，定期申報(bào)方式確定后，1年之內(nèi)不得變更。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

(二)納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在的不同地區(qū)分別申報(bào)納稅。

需要注意的是，納稅人是自然人的，當(dāng)其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(三)納稅期限

土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)稅時(shí)要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用，有時(shí)還要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估等，因此，其納稅期限不同于其他稅種有統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有以下情況：

1.以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限，即先計(jì)算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價(jià)款時(shí)，按收到的價(jià)款的數(shù)額乘以這個(gè)比例來確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

3.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，

在該項(xiàng)目全部竣工辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

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