密度及容量控制

(一)用地面積

是指可供場地建設開發(fā)使用的土地面積，即由場地四周道路紅線(地產線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2=15畝=10000m2)表示。

用地面積是計算場地其他控制指標的基礎，應予準確把握。

用地面積與用地形狀對場地使用和建設項目的功能布置有很大影響。不同性質、規(guī)模 的建設項目對場地的用地面積有不同的要求，應根據具體情況進行分析。

(二)建筑密度

建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：%。

建筑密度表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例。

建筑密度=各類建筑基地面積的總和/場地用地面積×100%

式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。

建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土 地的使用效率。建筑密度越高，場地的室外空間越少，可用于室外活動和綠化的土地越少;可見，建筑密度也間接反映了場地內開放空間的比例，并與場地環(huán)境質量相關。

建筑密度過低，則場地內土地的使用很不經濟，甚至造成土地浪費，影響場地建設的經濟效益。另一方面，過高的建筑密度又會引起場地環(huán)境質量的下降，嚴重的還會影響建設項目功能的正常發(fā)揮?？梢?，場地的建筑密度應有一個合理的取值，它受到建設項目的性質、建筑層數與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約，應視具體情況進行認真分析。

在控制性詳細規(guī)劃中，一般對場地的最高建筑密度作出明確限定，設計時應嚴格執(zhí)行。

(三)建筑系數

建筑系數是指場地內所有建筑物、構筑物、露天設備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比(%)

與建筑密度這一概念相類似，建筑系數指標也適用于描述場地內土地的直接使用狀況：但主要應用王工業(yè)企業(yè)場地設計中，并側重于場地使用經濟性的考核。

根據《工業(yè)企業(yè)總平面設計規(guī)范》(GB 50187--93)的規(guī)定，上式中各項參數應按下列規(guī)定計算：

(1)場地(廠區(qū))用地面積指廠區(qū)圍墻內的用地面積，按圍墻中心線計算。

(2)建筑物、構筑物用地面積：新設計的按建筑物、構筑物外墻建筑軸線計算;現(xiàn)有的按外墻皮尺寸計算;圓形構筑物及擋土墻，按實際投影面積計算;貯罐區(qū)按成組設備的最外邊緣計算，當設有防火堤時按防火堤軸線計算;球罐周圍有鋪砌場地時，按鋪砌面積計算;棧橋按其投影長寬乘積來計算。

(3)露天設備用地：獨立設備應按其實際用地面積計算;成組設備應按設備場地鋪砌范圍計算，但最多只計算至設備基礎外緣1.2m處。

(4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。

(5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。

(四)場地利用系數

場地利用系數僅用于考核工業(yè)企業(yè)場地的土地利用情況，是場地內直接使用的土地(指場地內所有建筑物和構筑物用地、露天設備用地、霹天堆場及露天操作場用地、鐵路用地、道路和廣場用地、工程管線用地等)占場地總用地面積的百分比，由于屬于工業(yè)企業(yè)的用地概念，在此不再贅述。

(五)容積率

建筑容積率是指建筑基地內總建筑面積與總占地面積之比

建筑容積率=總建筑面積./總用地面積

容積率為一無量綱常數，沒有單位。

一般容積率為1～2時為多層，4～10時為高層。

(六)通則規(guī)定

《民用建筑設計通則》(GB 50352—2005)第4.4條對建筑密度、容積率和綠地率等有以下規(guī)定：

(1)建筑設計應符合法定規(guī)劃控制的建筑密度、容積率和綠地率的要求。

(2)當建設單位在建筑設計中為城市提供永久性的建筑開放空間并無條件地為公眾使用時，該用地既定建筑密度和容積率可給予適當提高，且應符合當地城市規(guī)劃行政主管主管部門有關規(guī)定。

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（責任編輯：中大編輯）

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