（三)

某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元／㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元／㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元／㎡。該項(xiàng)目營(yíng)銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場(chǎng)分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加；對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

89．在該項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，應(yīng)注重（ ）。

A．當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

B．潛在消費(fèi)者需求傾向

C．本項(xiàng)目的成本分析

D．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅

參考答案：ACD

解析：房地產(chǎn)營(yíng)銷方案框架的市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。所以此題答案是ACD。本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的市場(chǎng)分析。參見教材P237-238。

90．該項(xiàng)目采用的銷售渠道為（ ）。

A．直接渠道、參與代理

B．間接渠道、共同代理

C．間接渠道、參與代理

D．直接渠道、共同代理

參考答案：B

解析：該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。

91．若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為25％，銷售稅費(fèi)率為l2％，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為（ ）元／㎡。

A．3 977

B．4 261

C．4 620

D．4 688

參考答案：D

解析：商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費(fèi)率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。本題考查成本加成法的運(yùn)用。參見教材P222。

92．該項(xiàng)目營(yíng)銷方案采用的促銷方式有（ ）。

A．廣告

B．人員推銷

C．活動(dòng)推廣

D．營(yíng)業(yè)推廣

參考答案：ACD

解析：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動(dòng)推廣；對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營(yíng)業(yè)推廣。本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。

(四)

某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元／㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5％。

93．該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為（ ）元／㎡。

A．3 200

B．4 000

C．4 100

D．5 000

參考答案：A

解析：套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/（100÷80）=3200元／㎡。本題考查按建筑面積計(jì)價(jià)與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的換算關(guān)系。參見教材P242。

94．采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（ ）。

A．20％

B．50％

C．81％

D．95％

參考答案：C

解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%=[1－（1－5%）×10/50]×100%=81%。本題考查成新率的計(jì)算。參見教材P253-254。

95．采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（ ）元。

A．4 000

B．6 080

C．6 400

D．7 600

參考答案：B

解析：年折舊額D=C（1－R）/N=3200×100（1－5%）/50=6080（元）。 本題考查年折舊額的計(jì)算。參見教材P253。

96．計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。

A．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額

B．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率

C．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額

D．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命)

參考答案：BC

解析：計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額。本題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式。參見教材P253。

(五)

王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營(yíng)管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場(chǎng)價(jià)值為l00萬元，王某支付的月租金為0．25萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場(chǎng)價(jià)值為90萬元。

97．F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為（）。

A．王某

B．甲公司

C．乙公司

D．F房屋所在地地方政府

參考答案：B

解析：房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營(yíng)管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。

98．F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為（）萬元／年。

A．O．O3

B．O．36

C．0．42

D．O．84

參考答案：B

解析：依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（萬元）。本題考查房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。參見教材P327。

99．房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為（ ）萬元。

A．10

B．50

C．90

D．100

參考答案：A

解析：房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價(jià)格的差額。F房屋市場(chǎng)價(jià)值為l00萬元，G房屋的市場(chǎng)價(jià)值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)是100-90=10（萬元）。本題考查契稅的計(jì)稅依據(jù)。參見教材P328。

100．契稅的基本特點(diǎn)有（ ）。

A.屬于所得稅

B.實(shí)行一次性征收

C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

D.各地的稅率可能不同

參考答案：BCD

解析：契稅的基本特點(diǎn)有：①屬于財(cái)產(chǎn)稅；②實(shí)行一次性征收；③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。本題考查契稅的特點(diǎn)。參見教材P327。

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