31．在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的（）原則的要求。

A．有無對比

B．以動態(tài)分析為主

C．以定性分析為主

D．收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

參考答案：B

解析：動態(tài)分析是指利用資金時(shí)間價(jià)值的原理對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。本題考查投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。

32．對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（）。

A．單項(xiàng)工程∈單位工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

B．單位工程∈單項(xiàng)工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

C．分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程

D．分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程

參考答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。

33．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。

A．縱向部門

B．橫向部門

C．縱向和橫向兩個(gè)部門

D．項(xiàng)目經(jīng)理

參考答案：C

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個(gè)部門。本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。

34．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是（）。

A．項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)

B．編制可行性研究大綱

C．項(xiàng)目機(jī)會研究

D．簽訂設(shè)計(jì)合同

參考答案：A

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理過程。參見教材P195表8-1。

35．在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是（）。

A．承諾

B．議價(jià)

C．要約

D．邀約

參考答案：C

解析：投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是要約。本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。

36.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括（ ）。

A．稅金

B．土地使用費(fèi)

C．間接費(fèi)

D．直接費(fèi)

參考答案：B

解析：土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-5。

37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃沒計(jì)的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（）。

A．生產(chǎn)觀念

B．推銷觀念

C．市場營銷觀念

D．產(chǎn)品觀念

參考答案：C

解析：市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。

38．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是（ ）。

A．有利于發(fā)揮銷售專長

B．銷售隊(duì)伍建設(shè)成本低

C．銷售策略調(diào)整快捷

D．銷售效益好

參考答案：C

解析：房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點(diǎn)。參見教材P217。

39．某商品房開發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為（）。

A．實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤

B．維護(hù)企業(yè)形象

C．維持市場占有率

D．維持營業(yè)

參考答案：D

解析：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時(shí)，商品房無法按正常價(jià)格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價(jià)格甚至虧本價(jià)格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。本題考查房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221。

40．某商品房開發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測算得出的價(jià)格是5 000元／㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元／㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是（）。

A．目標(biāo)利潤定價(jià)法

B．需求導(dǎo)向定價(jià)法

C．競爭導(dǎo)向定價(jià)法

D．比較定價(jià)法

參考答案：B

解析：需求導(dǎo)向定價(jià)法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價(jià)方法。題目中該企業(yè)對市場進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格承受能力確定了項(xiàng)目價(jià)格，所以是需求導(dǎo)向定價(jià)法。本題考查房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。參見教材P223。

41．在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。

A．人員推銷

B．活動推廣

C．營業(yè)推廠

D．公共關(guān)系推廣

參考答案：B

解析：在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。

42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價(jià)格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價(jià)格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價(jià)格調(diào)整到2009年11月1日的價(jià)格，則調(diào)整后的價(jià)格是（ ）元／㎡。

A．3 552．82

B．3 563．00

C．3 563．47

D．3 574．16

參考答案：C

解析：F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價(jià)格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。本題考查復(fù)利計(jì)息的計(jì)算公式。參見教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（ ）。

A．81．00％

B．84．00％

C．84．17％

D．84．80％

參考答案：B

解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。本題考查成新率的計(jì)算方法。參見教材P253-254。

44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運(yùn)營費(fèi)用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。

A．1．40

B．1．44

C．1．60

D．1．80

參考答案：A

解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用=2－2×10%－2×20%=1.4。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

45．凈收益=潛在毛租金收入－（）+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。

A．空置和收租損失

B．還本付息額

C．折舊額

D．所得稅

參考答案：A

解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

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