第七章房地產(chǎn)登記

第一節(jié)房地產(chǎn)登記概述

一、房地產(chǎn)登記的概念

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。《物權(quán)法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，謦國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度"。房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)的基本情況、權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

二、 房地產(chǎn)登記制度的類型

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契約登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

(一)契約登記制

契約登記制度的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱為對(duì)抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為"法國登記制"。

(二)產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的合同效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律

上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

1.權(quán)利登記制

登記機(jī)構(gòu)設(shè)置登記簿，房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對(duì)抗第三人，在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：對(duì)登記申請采取實(shí)質(zhì)審查登記權(quán)利的現(xiàn)狀;登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，可以對(duì)抗善意第三人，在法律上有絕對(duì)的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

2.托倫斯登記制

該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在予以登記后，發(fā)給權(quán)利****屬證書。房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對(duì)的法律效力;已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強(qiáng)制登記制度;登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

三、房地產(chǎn)登記的目的和意義

(一)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益是房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)登記及時(shí)、準(zhǔn)確地將權(quán)利狀況記載在房地產(chǎn)登記簿上，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書或證明，將物權(quán)的事實(shí)對(duì)外公開。凡經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、地役權(quán)等，受到國家法律的保護(hù)。任何組織或個(gè)人侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)法律責(zé)任。

(二)保證交易安全，減少交易成本

房地產(chǎn)價(jià)值量大、交易風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時(shí)、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬，從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)，免受他人的侵害。對(duì)于相關(guān)人來說，通過查詢房地產(chǎn)登記簿，可以正確判斷能否進(jìn)行交易，或者這種權(quán)利應(yīng)具有的價(jià)值，避免受到他人欺詐，產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

(三)為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，需要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對(duì)征收的房屋所有權(quán)人給予合理補(bǔ)償。

(2)房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。

綜上所述，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開房地產(chǎn)登記工作。房地產(chǎn)登記貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程。

(四)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)

要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。房地產(chǎn)登記能全面、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設(shè)更加科學(xué)化。房地產(chǎn)登記檔案所提供的各種信息對(duì)舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)

四、房地產(chǎn)登記的原則

(一)權(quán)利主體一致的原則

房地產(chǎn)是一個(gè)不可分割的有機(jī)整體?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。"《房屋登記辦法》規(guī)定："辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。"因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人(包括法人和自然人)。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時(shí)，應(yīng)查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

(二)屬地管理原則

房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動(dòng)的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)登記必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作;權(quán)利申請人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門申請登記。

五、《物權(quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

《物權(quán)法》第十條規(guī)定："國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范

圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第二百四十六條規(guī)定：”法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定?！?/p>

《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我國從中央到地方，房屋和土地基本上是分管體制，房屋登記由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，土地登記由國土管理部門負(fù)責(zé)，相應(yīng)有《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《土地登記規(guī)則》?！段餀?quán)法》施行后，國土資源部于2007年12月30日發(fā)布了《土地登記辦法》(國土資源部令第40號(hào))，自2008年2月1日起施行;原建設(shè)部于2008年2月15日發(fā)布了《房屋登記辦法》(建設(shè)部令第168號(hào))，自2008年7月1日起施行。

目前，由于法律、行政法規(guī)尚未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出具體規(guī)定，以及房屋和土地仍然為分管體制等原因，作為最主要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋和土地仍然以分別登記為主。但應(yīng)指出的是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是今后的發(fā)展方向。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記原則

國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

(二)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人;如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的載體

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證、使用權(quán)證等，是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，

自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

(五)關(guān)于更正登記、異議登記和預(yù)告登記的規(guī)定

更正登記和異議登記是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)人登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力?！段餀?quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

六、房地產(chǎn)登記的體制

我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記。

房屋與所占用的土地密不可分，房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)一并完成。雖然，《物權(quán)法》也規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個(gè)過程。長期以來，我國將登記作為行政機(jī)關(guān)行使行政管理的一種職權(quán)，將房屋與土地實(shí)行分部門管理的體制，將登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置和職能掛鉤，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)登記中，一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地部門和房地產(chǎn)部門分別進(jìn)行。個(gè)別地方已將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個(gè)部門管理，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。本章以下內(nèi)容將分別介紹房屋登記和土地登記的制度政策。

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