為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

(12)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

(13)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

(14)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1)面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

2)面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

例題：下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是( )。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3％

B．按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證

Ｃ．按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D．商品房買賣合同對(duì)面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房價(jià)款

答案：Ｃ

解析：按建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

■要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問題。

（一）要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差比。

面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。基本公式：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％ 其中產(chǎn)權(quán)登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測繪核準(zhǔn)的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發(fā)商和購買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。

例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

此時(shí)的面積誤差比是： 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-95）/95=5.26%。

例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

此時(shí)的面積誤差比是： 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（95-100）/100=-5%。

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