為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題：國內(nèi)一般物業(yè)服務(wù)合同對(duì)委托的管理服務(wù)包括( )的約定。

A．委托管理服務(wù)的具體項(xiàng)目

B．該項(xiàng)管理服務(wù)所包含的具體內(nèi)容

C．該項(xiàng)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判方法與具體標(biāo)準(zhǔn)

D．該項(xiàng)管理服務(wù)的最長時(shí)限

E．該項(xiàng)管理服務(wù)收取的實(shí)際費(fèi)用金額

答案：ABCE

解析：D項(xiàng)中，該項(xiàng)管理服務(wù)的最長時(shí)限，不是國內(nèi)一般物業(yè)服務(wù)合同對(duì)委托的管理服務(wù)所包括的約定。

第四節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)（掌握）

一、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

為推動(dòng)和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國家和政府先后制定了一系列有關(guān)政策，建立了多渠道、多層次的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集機(jī)制?？傮w上看，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要有以下幾個(gè)方面：

(一)定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)

根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、原建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào))，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以而且應(yīng)當(dāng)就其提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。該費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。簡稱物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)長期穩(wěn)定的主要來源。制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保穩(wěn)定的資金來源是每一個(gè)從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對(duì)的一個(gè)非常重要的問題。

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立"物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金"(以下簡稱維修資金)。為此，原建設(shè)部、財(cái)政部制定了《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》以下簡稱《維修資金管理辦法》(原建設(shè)部第165號(hào)令)非住宅商品房可以參考該辦法執(zhí)行。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也對(duì)維修資金的相關(guān)事宜作出了規(guī)定。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤

在不向政府要錢，不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)狀況和自身情況，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營有以下兩種情況：

1．利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)

在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。這種經(jīng)營活動(dòng)所取得的收益屬于業(yè)主，應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足或業(yè)主大會(huì)同意的其他支出(如業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi))。

2．利用自身?xiàng)l件，開展各種經(jīng)營活動(dòng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身?xiàng)l件，開展多種經(jīng)營活動(dòng)。如組建工程隊(duì)，完善住宅小區(qū)配套建設(shè)，建小區(qū)圍墻、停車場(chǎng)等，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為物業(yè)內(nèi)住用人服務(wù)，也可向社會(huì)承接業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。此時(shí)的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。其收入和利潤事先無法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)，因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來源。之所以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤也作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的一個(gè)來源，主要是考慮目前我國物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作、建立物業(yè)管理良好聲譽(yù)和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā)，而提出的在一定時(shí)期內(nèi)的帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。

(四)政府多方面的扶持

考慮到目前我國的實(shí)際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，普通住宅物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān)尚有一定困難。因此，為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，政府還在多方面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予大力扶持。特別是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于管理服務(wù)成本的，各地人民政府給予優(yōu)惠政策。

目前，政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持，主要包括：①制定住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和政府指導(dǎo)價(jià)，加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理；②規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等；③《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

(五)開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)所建造的物業(yè)，尤其是住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用房和經(jīng)營性配套商業(yè)用房，完善物業(yè)的各種配套設(shè)施和環(huán)境的建設(shè)等。

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