為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

3．物業(yè)管理規(guī)章制度的制定

規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證。規(guī)章制度的制定應依據(jù)國家法律、法規(guī)、政策的規(guī)定和物業(yè)管理行政主管部門推薦的示范文本，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細則。

(三)物業(yè)管理的啟動階段

物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標志。從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。在此階段，除了要開展日常的物業(yè)管理服務以外，有四個基本環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。

1．物業(yè)的接管驗收

物業(yè)的接管驗收包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。新建物業(yè)的接管驗收是在項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收。接管驗收一旦完成，即由開發(fā)商或建設單位向物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)，就標志著物業(yè)正式進入實施物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的接管驗收通常發(fā)生在產(chǎn)權人將原有物業(yè)委托給物業(yè)服務企業(yè)管理之時；或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)服務企業(yè)，在新老物業(yè)服務企業(yè)之間。在這兩種情況下，原有物業(yè)接管驗收的完成也都標志著新的物業(yè)管理工作全面開始。

對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)的接管驗收主要是對物業(yè)的共用部位、共用設施設備的接管驗收。

物業(yè)的接管驗收是直接關系到物業(yè)管理工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗收的過程中，物業(yè)服務企業(yè)要充分發(fā)揮自己的作用，對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應準確記錄在案，明確管理、維修責任，并注意審查接收的圖紙資料檔案。

2．用戶(業(yè)主)入住

用戶(業(yè)主)入住是指住宅小區(qū)的居民入住，或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)服務企業(yè)與服務對象的首次接觸，是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《臨時管理規(guī)約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，還要通過各種宣傳手段和方法，使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關規(guī)定，主動配合物業(yè)服務企業(yè)日后的管理服務工作。

3．檔案資料的建立

檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名，家庭人員情況，工作單位，平時聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護情況等。

物業(yè)檔案資料是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換物業(yè)服務企業(yè)時必須移交的文件之一。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術維修資料，尤其是隱蔽工程的技術資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進行科學的分類與歸檔?？砂唇ㄖ锓诸?，如設計圖、施工圖、竣工圖、設備圖等；也可按系統(tǒng)項目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。

4．首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立

當物業(yè)銷售和業(yè)主入住達到一定比例和一定年限時，業(yè)主應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的指導下成立業(yè)主大會，召開首次業(yè)主大會會議，審議和通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，決定有關業(yè)主共同利益的事項。至此，物業(yè)管理工作就從全面啟動轉(zhuǎn)向日常運作。

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（責任編輯：中大編輯）

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