為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將主要針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

二、物業(yè)管理的性質(zhì)

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。

1．社會(huì)化

物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

2．專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。

3．市場(chǎng)化

市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，提供的商品是勞務(wù)服務(wù)，提供的方式是委托。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。

例題：物業(yè)管理的三個(gè)基本特性是( )。

A．社會(huì)化 B．專業(yè)化 C．市場(chǎng)化 D、私有化 E．綜合化

答案：ABC

解析：私有化、綜合化不是目前物業(yè)管理的基本特征。

三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

(一)常規(guī)性的公共服務(wù)

這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向全體住用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。公共性服務(wù)管理工作是物業(yè)內(nèi)所有住用人每天都能享受到的，其具體內(nèi)容和要求在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)有明確規(guī)定。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這類服務(wù)；住用人在享受這些服務(wù)時(shí)也不需要事先再提出或作出某種約定。

公共服務(wù)主要有以下7項(xiàng)：①房屋共用部位的維護(hù)與管理。②房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作。⑥維修資金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托，對(duì)代管的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理工作。⑦物業(yè)檔案資料的管理。

(二)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作、生活的方便。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的主渠道。

專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教體衛(wèi)、社會(huì)福利及各類中介和金融服務(wù)五大類。其中，各類中介服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，開展代辦各類保險(xiǎn)，代理市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估及其他中介代理工作。需要注意的是，有些中介代理工作需要具有相應(yīng)的資格或委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行。

(三)委托性的特約服務(wù)

特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。

特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。當(dāng)有較多的住用人有某種需求時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。

上述三大類管理與服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為本做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

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