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房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。

2.房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點(diǎn)：

（1）人員特定；

（2）委托服務(wù)；

房地產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)條件、方式、程序

實(shí)現(xiàn)條件

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。中國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。

實(shí)現(xiàn)方式

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種。在中國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣(mài)方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣(mài)方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

實(shí)現(xiàn)程序

（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序

債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。

城市規(guī)劃的基本概念

按照城市規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，可分為制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則兩個(gè)層面。

1、制定規(guī)則。主要包括兩個(gè)方面：

①通過(guò)立法程序形成與城市規(guī)劃相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范；

②按照一定程序編制完成的規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃—總體規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃）—詳細(xì)規(guī)劃（包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）。

·總體規(guī)劃：是對(duì)城市作出的宏觀規(guī)劃安排，主要包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，城市的布局結(jié)構(gòu)（如主城、外圍城鎮(zhèn)及其之間的生態(tài)隔離帶），城市的土地利用和分配（如劃分為居住、工業(yè)、商業(yè)金融等），城市的主要道路網(wǎng)架（如外圍的“兩環(huán)十二射”、主城內(nèi)的“經(jīng)五緯九”），等等。

·控制性詳細(xì)規(guī)劃：是對(duì)每一塊土地作出的具體規(guī)劃安排，主要包括土地的使用性質(zhì)，土地的使用強(qiáng)度指標(biāo)（容積率、覆蓋率、建筑高度等），道路和工程管線的位置，空間環(huán)境的規(guī)劃要求，等等。

2、執(zhí)行規(guī)則。就是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)以及經(jīng)過(guò)審批的規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)建設(shè)實(shí)施規(guī)劃管理的行為。根據(jù)城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度是規(guī)劃許可制度，即我們通常說(shuō)的“一書(shū)兩證”。

·《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃選址管理的法定文件。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》。

·《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)用地的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃法律規(guī)范及依法制定的城市規(guī)劃，確定建設(shè)用地位置和范圍，審核建設(shè)工程總平面圖，提供土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

·《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)工程的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)依法制定的城市規(guī)劃及城市規(guī)劃有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對(duì)各類(lèi)建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

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