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第三章 建設用地制度與政策

一、內容提要：

1、中國現行土地制度概念

2、集體土地征收

3、國有建設用地

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是測試應考人員對中國現行土地制度、集體土地征收、國有建設用地、國有建設用地使用權出讓和劃撥以及對閑置土地的處理等的了解，熟悉和掌握程度。

1．熟悉中國現行土地制度；

2．了解征收集體土地應遵守的原則；

3．熟悉征收集體土地的政策規(guī)定；

4．掌握征收集體土地補償的范圍和標準；

5．熟悉建設用地審查報批程序；

6．了解臨時用地。

三、內容輔導：

本章涉及有關的法律、法規(guī)包括： 1）《土地管理法》及《物權法》。2）《城市房地產管理法》土地條款。3）《土地管理法實施條例》。4）《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。5）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。6）《閑置土地處置辦法》。7）《刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)。

第一節(jié) 中國現行土地制度概念（熟悉）

《憲法》、《物權法》和《土地管理法》規(guī)定了中國行土地所有制的性質、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用管理制度。

全面理解和正確認識中國現行土地基本制度，需要把握下列內容：

(1)全部土地都為社會主義公有制?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定："中華人民共和國實行土地的社會主義公有制"。

(2)土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制制兩種。

《土地管理法》第二條規(guī)定："中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。"

(3)土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定："全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。"

例題：國有土地所有權由( )代表國家行使。（2008年房地產估價師制度試題）

A．國務院 B．國務院土地行政主管部門

C．市、縣人民政府 D．市、縣人民政府土地行政主管部門

答案：A

解析：《土地管理法》第二條規(guī)定："全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。"

(4)土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有的土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列三種：①村農民集體；②村內兩個以上農民集體；③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體。農民集體所有的土地，屬于本集體成員集體所有?！段餀喾ā返诹畻l規(guī)定："對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：①屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表行使所有權；②分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代表集體行使所有權。

(5)城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定："城市的土地屬于國家所有。"《土地管理法》第八條更明確規(guī)定："城市市區(qū)的土地屬于國家所有。"這里所說的城市是指國家設立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義。如1989年公布的《城市規(guī)劃法》指出："本法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。"這里所說的市區(qū)與統計口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊區(qū)?！吨袊鞘薪y計年鑒》等使用的市區(qū)一詞，指的是城市行政區(qū)劃內除市轄縣以外的區(qū)域，包括城區(qū)和郊區(qū)。

建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農村和城市郊區(qū)的范疇。關于鎮(zhèn)的土地所有權問題，1982年11月26日第五屆全國人民代表大會第五次會議《關于中華人民共和國憲法修改草案的報告》指出："草案第十條中原來是把鎮(zhèn)的土地和農村、城市郊區(qū)一律看待的。全體討論中有人指出，全國各地情況不同，有些地方鎮(zhèn)的建制較大，今后還要發(fā)展，實際上是小城市。因此刪去了有關鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權問題，可以根據實際情況分別處理。"

1998年12月27日頒布的《土地管理法實施條例》(國務院令第256號)第二條進一步明確了國有土地的范圍，其規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地；②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

注：關于集體土地和國有土地的法律依據：

1、《憲法》第十條規(guī)定："農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"第九條規(guī)定："礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。"

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定（略）。

3、《物權法》第四十六條規(guī)定，礦藏、水流、海域屬于國家所有。

(6)農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定："農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"第九條規(guī)定："礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。"

(7)國家實行國有土地有償使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

(8)國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。土地用途的變更須經有批準權的人民政府核準。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

(9)國家實行不動產登記制度。《物權法》第六條規(guī)定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。"目前，縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊，核發(fā)證書。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

此外，按照國家有關規(guī)定，取得國有建設用地使用權的途徑主要有下列4種：①通過國家出讓方式取得；②通過行政劃撥方式取得；③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式)；④通過土地或房地產租賃方式取得。

例題1：國有土地有償使用的方式有( )。（2006年房地產經紀人制度試題）

A．土地使用權出讓 B．國有土地租賃

C．國有土地使用權作價出資 D．國有土地使用權作價入股

E．國有土地劃撥

答案：ABCD

解析：在現階段，按照國家有關規(guī)定，取得建設用地使用權的途徑主要有下列4種：①通過行政劃撥方式取得；②通過國家出讓方式取得；③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式)；④通過土地或房地產租賃方式取得。

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（責任編輯：中大編輯）