第八章房地產(chǎn)稅費(fèi)

第二節(jié) 契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

一、納稅人

在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換);

(3)房屋買賣;

(4)房屋贈(zèng)與;

(5)房屋交換。

二、課稅對(duì)象

契稅的課稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。

三、計(jì)稅依據(jù)

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣：以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與：參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換：以交換的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)(等值交換免征契稅)。

前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

四、稅率

契稅的稅率為3%～5%。各地具體適用稅率，由省級(jí)人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按規(guī)定，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納稅款。

六、減免規(guī)定

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。

(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府決定是否減免。

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

(6)經(jīng)外交部確認(rèn)，予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

(7)法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅;但非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

(8)自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90m2及以下的普通住房且屬于家庭唯一住房的，減按l%稅率征收契稅。

(9)婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

(10)對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。

(11)對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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