為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略2

3．二律背反和人們心理預(yù)期失衡。

當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對(duì)未來收支充滿信心。但要居民對(duì)未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。

但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國(guó)有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場(chǎng)購置相對(duì)過剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場(chǎng)當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓?jiǎn)栴}，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬億上。

這里不談收入分配差距大的因素，也不談80%居民只占儲(chǔ)蓄存款20%，僅就我國(guó)12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對(duì)購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。

4．收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。

在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低水平的國(guó)家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8%，居民消費(fèi)水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國(guó)3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長(zhǎng)4.9%.1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長(zhǎng)4%以上。但與此同時(shí)在人均收入增長(zhǎng)中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民減收面為37.9%，比1993年同期擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41%居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國(guó)城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營(yíng)企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。

有人估計(jì)現(xiàn)在我國(guó)百萬富翁超過百萬戶，并有10多個(gè)超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國(guó)的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20%的富人，擁有6萬億存款的80%，而占人口總數(shù)80%的居民，僅只有6萬億存款的20%.

生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶和1997年對(duì)37890戶我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國(guó)最低收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為0.25%，最高收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為12.78%，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長(zhǎng)。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長(zhǎng)率與全部收入增長(zhǎng)率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長(zhǎng)的收入比后者增長(zhǎng)的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國(guó)由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.

就對(duì)房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。

三、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想

1．繼續(xù)實(shí)施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施。

啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。前段時(shí)間政府出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款、擴(kuò)大財(cái)政支出、大幅度提高職工工資和增強(qiáng)居民購買力、減輕稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民投資股票、債券等等政策措施，對(duì)阻止物價(jià)繼續(xù)下跌和低迷，防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在寒暑表的關(guān)系。今后，無論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會(huì)理想，不會(huì)較快見效。例如：由于居民收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于GDP增長(zhǎng)率所形成的過低消費(fèi)率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補(bǔ)足占GDP近14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到居民消費(fèi)率60%的合理比例。因?yàn)檫@需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，要有一個(gè)復(fù)雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到合理，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整又有賴政策制定和實(shí)施時(shí)間和過程。

要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)實(shí)施刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策以外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性實(shí)施一些特別方略。

2．有針對(duì)性的啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。

（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。目前我國(guó)銀行6萬億儲(chǔ)蓄存款，如果做具體分析，就不能簡(jiǎn)單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費(fèi)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)所述：目前我國(guó)科技教育界已形成了一個(gè)規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲(chǔ)蓄總額中估計(jì)占20%左右。知識(shí)分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企

盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識(shí)分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長(zhǎng)，對(duì)未來收支的心理預(yù)期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價(jià)格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營(yíng)建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)等的個(gè)人所得稅相配合，他們應(yīng)會(huì)樂意投資購房。這不僅能啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)大，還能改善知識(shí)分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務(wù)體系社會(huì)化。

企業(yè)家、私營(yíng)企業(yè)主、演藝明星等更是我國(guó)的高收入階層。住房有顯示社會(huì)地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營(yíng)建出高水平的別墅，并冠以企業(yè)家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場(chǎng)所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽(yù)和地位，還有利他們進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情報(bào)交流和社會(huì)交往。如果加上政府減免個(gè)人所得稅、部分私營(yíng)企業(yè)所得稅相配合，他們便會(huì)樂意投資購置。

相關(guān)文章：

2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論精講匯總91-100

2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論精講匯總81-90

2011房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試考點(diǎn)精講匯總

編輯推薦：

2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)報(bào)名

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試用書

2011房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試網(wǎng)絡(luò)課堂免費(fèi)在線試聽

2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試時(shí)間信息短信免費(fèi)提醒！

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁