為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》，原建設部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權利義務、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質、管理規(guī)約等作了明確規(guī)定。

(一)業(yè)主及其權利、義務

1．業(yè)主在物業(yè)管理中的地位

業(yè)主指物業(yè)的所有權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。

單個業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)服務企業(yè)依據物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。

業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；對其建筑物專有部分享有占有、使用；收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

具體地說，在物業(yè)管理中，業(yè)主具有以下權利：

(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出議案；

(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主的義務有：

(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

(4)按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金；

(5)按時繳納物業(yè)服務費用；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

單個業(yè)主的上述權利是由法律和管理規(guī)約及物業(yè)服務合同來保障和維護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。

2．物業(yè)使用人及其權利、義務

物業(yè)使用人(通常簡稱為使用人)是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權，并實際使用該物業(yè)的人。

由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關系(如租賃關系)，物業(yè)使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予物業(yè)使用人哪些權利、義務。同時，物業(yè)使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務的對象，也應享有物業(yè)服務合同約定的相應的權利、義務。

物業(yè)使用人和業(yè)主在權利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權，例如物業(yè)的買賣。

(二)業(yè)主大會

1．業(yè)主大會及其職責

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，并履行以下職責：①制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：③選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；④決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

2．業(yè)主大會的成立及首次業(yè)主大會

原建設部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組主要做好下列4項籌備工作：①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；②參照政府主管部門制定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)；③確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；④確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單。這些內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

籌備組應當自組成之日起30日內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。在這次會議上，最重要的是要表決通過今后物業(yè)管理活動中最重要的兩個文件，即《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；選舉產生一個重要的機構--業(yè)主委員會；作出一個重要決定，即對原物業(yè)服務企業(yè)是續(xù)聘還是另行招聘。業(yè)主委員會選舉產生后，籌備組應將籌備過程中的相應文件材料移交給業(yè)主委員會，與業(yè)主委員會進行交接，至此，籌備組才算完成了它的使命。

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（責任編輯：中大編輯）

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