為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!

☆☆考點(diǎn)10：

“價(jià)值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡稱的價(jià)值，是指交換價(jià)值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會(huì)被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定就沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

☆☆考點(diǎn)11：

某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

投資價(jià)值與市場價(jià)值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法——價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者可以接受的最低收益率。這個(gè)投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般收益率。其中的一個(gè)重要因素是該投資者的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本越大者，要求的收益率會(huì)越高。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

☆☆考點(diǎn)12：

內(nèi)部收益率（IRR） 稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：

求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

當(dāng)IRR>ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

當(dāng)IRR=ic，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。

2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問題：

內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。

投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

☆☆☆☆考點(diǎn)13：

資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價(jià)值。

從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)：

1.通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。

2.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性隨著時(shí)間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。

4.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。所以，占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

☆☆考點(diǎn)14：

單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算計(jì)息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計(jì)算期末的本利和，則：

I=P×i×n F=P（1+i×n）式中 I—利息；P—本金；i—利率；n—計(jì)算期；F—第n期期末的本利和

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