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第三節(jié) 商品房銷售管理

一、商品房預(yù)售的概念

商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。商品房預(yù)售產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，世界上有許多國(guó)家和地區(qū)也都有類似制度。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》從國(guó)家法律上確立了商品房預(yù)售許可制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》(原建設(shè)部令第131號(hào))對(duì)商品房預(yù)售管理機(jī)構(gòu)、預(yù)售許可制度的實(shí)施和監(jiān)管作出了具體規(guī)定。在存量房尚未基本滿足社會(huì)需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預(yù)售制度對(duì)解決住房總是發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達(dá)90%以上。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

例題：規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度的法律是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

C．《城市商品房預(yù)售管理辦法》 D．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

答案：A

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。

二、商品房預(yù)售的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

例題1：商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．后續(xù)開發(fā)資金和施工措施 B．后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

C．施工進(jìn)度和竣工交付日期 D．施工和質(zhì)量保障措施

答案：C

解析：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

三、商品房預(yù)售許可

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

(3)土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明；

(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；

(6)商品房預(yù)售方案；預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

(7)其他有關(guān)資料。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書 B．工程施工合同 C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．房屋拆遷許可證 E．建設(shè)工程施工許可證

答案：ABCE

解析：《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；(3)土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；(6)商品房預(yù)售方案；(7)其他有關(guān)資料。

四、商品房預(yù)售合同登記備案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記等手續(xù)可以委托代理人辦理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

例題1：商品房預(yù)售合同應(yīng)由( )向登記部門登記備案。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

A．購(gòu)房人 B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C．購(gòu)房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D．購(gòu)房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

答案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會(huì)預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

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