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土地估價(jià)師考試實(shí)務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)：如何完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度

當(dāng)前，關(guān)于城市國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的法律規(guī)定仍然很零散，缺乏統(tǒng)一性和系統(tǒng)性?！稇椃ā?、《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》雖然都規(guī)定了國有土地使用權(quán)的概念，但國有土地使用權(quán)的法律性質(zhì)仍不明確;關(guān)于國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑，以及各流轉(zhuǎn)合同的概念、法律特征等也均無詳細(xì)、統(tǒng)一的規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為，完善城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的關(guān)鍵，就是要以《物權(quán)法》的起草和制定為契機(jī)，形成全面配套的城市國有土地使用權(quán)民事法律制度，提升土地物權(quán)民事法律制度的整體地位。

按照物權(quán)法原則，物權(quán)的概念、效力、客體、分類和變動(dòng)必須由法律加以規(guī)定。所以建立城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)民事法律制度的重要前提，就是在我國建立起完備的物權(quán)法律制度體系。具體的立法設(shè)想如下：

第一，將《土地管理法》中“土地所有權(quán)和使用權(quán)”等土地民事法律制度的內(nèi)容刪除，在《物權(quán)法》中作出相應(yīng)的規(guī)定。

第二，借鑒傳統(tǒng)民法理論對(duì)物權(quán)立法的有益經(jīng)驗(yàn)，繼承民族立法的優(yōu)秀傳統(tǒng)，重構(gòu)我國用益物權(quán)制度體系。確定用益物權(quán)的概念、特定內(nèi)涵和外延表述，加強(qiáng)用益物權(quán)名稱的唯一性、種類的區(qū)別性、體系的系統(tǒng)性。

第三，遵循沿用成習(xí)的法律概念，創(chuàng)設(shè)新型的用益物權(quán)制度——土地使用權(quán)制度，使土地使用權(quán)制度成為今后用益物權(quán)制度的重要組成部分。明確規(guī)定土地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的他物權(quán)，而不同于作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能，承認(rèn)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的正當(dāng)性，確定土地使用權(quán)占有、使用、收益、處分權(quán)能實(shí)現(xiàn)的條件，形成一套完整的土地使用制度。

第四，明確規(guī)定土地使用權(quán)的概念、種類、內(nèi)容、行使方式、取得方式、流轉(zhuǎn)方式、喪失原因等。

第五，統(tǒng)一國有土地使用權(quán)的概念、法律性質(zhì)，以及城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑。分別明確國有土地使用權(quán)劃撥、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)出租、國有土地使用權(quán)抵押等概念、法律特征、范圍、批準(zhǔn)權(quán)限、權(quán)利行使期限和行使條件、流轉(zhuǎn)生效條件等。

我國城市土地使用制度改革已走過了十幾年的路程，在建設(shè)社會(huì)主義法治國家的今天，研究民事法律制度對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的影響，對(duì)于確保土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)正常流轉(zhuǎn)，提高城市國有土地利用效率，有效配置稀缺資源，最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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