為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

一、多選題：

1、商業(yè)用地，宜采用( )估價

A、剩余法

B、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

C、收益還原法

D、市場比較法

E、成本逼近法

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，D，C，D

解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價

2、以下屬于影響商業(yè)用地的區(qū)域因素有( )

A、距商業(yè)中心的距離

B、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度

C、客流的數(shù)量與質(zhì)量

D、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障

E、產(chǎn)業(yè)管制

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，D，C

解析：商業(yè)用地的區(qū)域因素：(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;(2)社會因素：常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;(5)商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等，(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設(shè)施或污染源的臨近程度等

3、農(nóng)用地的價格影響因素主要有( )

A、自然因素

B、社會因素

C、特殊因素

D、經(jīng)濟(jì)因素

E、政策因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，D，C

解析：農(nóng)用地主要價格影響因素主要有自然因素、社會因素及特殊因素

4、對于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地區(qū)，農(nóng)用地估價可采用( )

A、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

B、基準(zhǔn)地塊評估法

C、市場比較法

D、定級指數(shù)模型評估法

E、收益還原法

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，D，D

解析：對于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準(zhǔn)地塊法評估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量價格

5、下列對教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地要點表述不正確的是( )

A、該類用地的特點是收益很小或無收益

B、該類用地土地取得費的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)助費、利潤率、土地增值收益率等參數(shù)

C、該類用地適宜采用成本逼近法、收益還原法及剩余法評估

D、采用收益還原法用的是特設(shè)收益

E、該類用地的土地取得費一般比工業(yè)用地高

標(biāo)準(zhǔn)答案：C，D

解析：(一)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地特點該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市(縣、鎮(zhèn))中心、(二)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地主要價格影響因素參照居住、工業(yè)和商業(yè)的影響因素，根據(jù)實際情況選擇確定、(三)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價的技術(shù)思路該類用地適宜采用成本逼近法、收益還原法(有收益或潛在收益)及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估、(四)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價方法選擇與應(yīng)用1、采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)助費，利潤率、土地增值收益率等參數(shù)，并應(yīng)比工業(yè)用地的相應(yīng)參數(shù)要高2、區(qū)域位置較好的，可參照同區(qū)域地價水平相近用途(商業(yè)、住宅)的基準(zhǔn)地價進(jìn)行估價，考慮年期和用途修正(進(jìn)行減價修正);一般參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，不進(jìn)行年期和用途修正3、采用收益法用的是整體收益

二、判斷題：

6、教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地的利潤率比工業(yè)低、( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)助費，利潤率、土地增值收益率等參數(shù)，并應(yīng)比工業(yè)用地的相應(yīng)參數(shù)要高

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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