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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記一（18）

土地契約規(guī)定的地租，相對(duì)于該幅土地的價(jià)格而言，只是一個(gè)很少的數(shù)目，而且是一個(gè)固定額，不隨著土地本身價(jià)格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場(chǎng)上出售，承讓人享有土地契約所載的權(quán)益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場(chǎng)，只是土地契約的交易市場(chǎng)。土地契約的價(jià)格取決于土地的區(qū)位、土地契約所規(guī)定的工地用途、租用年限和土地面積的大小等因素。如果租約有效期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久，則租約的交易價(jià)格大致等于地段本身的價(jià)格。但如果土地契約有效期只剩下十?dāng)?shù)年或更短的時(shí)間，則土地契約的交易價(jià)格將會(huì)隨著有效期的縮減而顯著下降。

(3)土地管理制度

香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是科、署、處。地政工務(wù)科是香港土地政策的研究和決策機(jī)構(gòu)，沒有土地政策小組、發(fā)展策略組。土地政策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是地政工務(wù)科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時(shí)負(fù)責(zé)一切與土地開發(fā)有關(guān)的事務(wù)。屋宇地政署下設(shè)五個(gè)處即地政處、建筑物條例執(zhí)行處、城市規(guī)劃處、測(cè)繪處和行政處。

香港地區(qū)的土地出讓方式主要有拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租四種。對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)，可以申請(qǐng)免交地價(jià)或以低于市場(chǎng)價(jià)格的官方優(yōu)惠價(jià)供地。

6、中國(guó)臺(tái)灣

(1)土地所有權(quán)制度

臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度，據(jù)臺(tái)灣當(dāng)局的說法，是“平均地權(quán)”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應(yīng)為公有或私有，全視其如何方可達(dá)成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權(quán)的土地制度，農(nóng)地是宜于農(nóng)有(農(nóng)民私有)的，市地是宜于市有(市民公有)的，富源地是宜于國(guó)有(全體國(guó)民公有)的。換言之，農(nóng)地農(nóng)有、市地市有、富源地國(guó)有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。

所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，”;是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。”市地市有，是“市地屬于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地，如果一律收為公有，則手續(xù)既繁，財(cái)政上負(fù)擔(dān)亦重，故除為公共建設(shè)——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計(jì)劃之實(shí)行，必須征用者外，無防暫維現(xiàn)狀，而運(yùn)用土地稅制，做到漲價(jià)歸公可矣。至于新建都市或既成都

市之?dāng)U展區(qū)域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計(jì)劃加以重劃改良后，租與需地

者使用。”富源地國(guó)有，是指“富源地屬于全體國(guó)民所公有”，而由“政府管理之”。

(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度

臺(tái)灣土地他項(xiàng)權(quán)包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。

(3)土地管理制度

臺(tái)灣將土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，臺(tái)灣地區(qū)《土地法》規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。

臺(tái)灣地區(qū)對(duì)非都市土地，視當(dāng)局的經(jīng)濟(jì)政策、地方需要及土地所能提供使用的性質(zhì)，劃定使用區(qū)，編定各種用地圖實(shí)施管制，并配合各種自然環(huán)境的保護(hù)，謀求土地資源的合理使用。

臺(tái)灣地區(qū)《都市計(jì)劃法》第六條規(guī)定：“直轄市及縣(市)(局)政府對(duì)于都市計(jì)劃范圍內(nèi)之土地，得限制其使用人為妨礙都市計(jì)劃之使用。”都市計(jì)劃對(duì)土地使用的管理，主要是采用土地使用分區(qū)管制，即對(duì)都市土地依現(xiàn)有特性及未來期望發(fā)展的模式，劃分為不同的使用分區(qū)，再對(duì)分區(qū)內(nèi)的土地及建筑物予以使用性質(zhì)及使用強(qiáng)度的管制。對(duì)土地使用性質(zhì)的管制，主要是規(guī)定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對(duì)土地使用強(qiáng)度的管制，主要是通過規(guī)定容積率和建蔽率(覆蓋率)來實(shí)行。不同的用途和位置，一般規(guī)定有不同的容積率和建蔽率。

臺(tái)灣實(shí)行私有土地面積最高額的限制。

臺(tái)灣制定農(nóng)地保護(hù)政策，實(shí)施土地管制。

例題：下列關(guān)于美國(guó)的土地制度，正確的是()。

A.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，其土地全部私有

B.所有土地都實(shí)行有償使用

C.美國(guó)法律規(guī)定土地可以買賣和出租

D.美國(guó)于內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理

答案:BCD

解析: 美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。

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