假設開發(fā)法的基本原理

1.假設開發(fā)法的概念

假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.假設開發(fā)法的理論依據(jù)

假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。

假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。

假設開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

3.假設開發(fā)法適用的對象和條件

假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

假設開發(fā)法適用的條件：

①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預測也會更加困難。

4.假設開發(fā)法的操作步驟

運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)經(jīng)營期;④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。

(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務。

(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務。

(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(zhì)(目前均為使用權)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務。

5.假設開發(fā)法的其他用途

假設開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

(2)確定開發(fā)項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。

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（責任編輯：中大編輯）

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