房地產(chǎn)估價理論與方法——估價對象

【本文導(dǎo)讀】：估價對象(subject propeny)即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)(propeny Being appraised)、估價標(biāo)的，當(dāng)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)利時，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，可稱為被估價權(quán)利，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財產(chǎn)。

盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。

建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說的“在建工程”，可以成為估價對象;也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所說的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價;還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價。

估價對象也可能是房地產(chǎn)的某個局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

另外，房屋拆遷估價要求對被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館(賓館、酒店等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值評估。

概括起來，房地產(chǎn)估價對象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

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