市場法

1.市場法的基本原理

1.1市場法的概念

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

1.2市場法的理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

1.3市場法適用的對象和條件

市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價。

市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;

2.市場法的操作步驟

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調(diào)整;⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價格。

2.1搜集大量交易實例的必要性

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標(biāo)價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實的交易實例。

2.2搜集交易實例的途徑

搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：

(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。(4)查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。(6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。

2.3搜集內(nèi)容的完整性和真實性

搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的;②交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。

為避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，針對這些不同類型的房地產(chǎn)，將所要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的表格。

2.4建立交易實例庫

建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調(diào)查表”及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關(guān)的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中。

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