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多項選擇題

1、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有(　)。

A、應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成

B、應經過審慎判斷并提供專業(yè)意見

C、出具的結果具有證明效力

D、應收取一定的服務費用

E、咨詢性估價無需承擔法律責任

2、下列選項中，屬于房地產價值減損評估業(yè)務的有(　)。

A、質量缺陷導致房地產價值減損的評估

B、環(huán)境污染導致房地產價值減損的評估

C、房地產分割導致房地產價值減損的評估

D、征收征用房地產導致的經濟損失評估

E、重新裝飾裝修帶來的經濟損失評估

3、有關房地產的價值和價格，下列表述正確的有(　)。

A、價值是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

B、房地產的價值是房地產真實所值

C、房地產的價格圍繞其價值上下波動

D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E、房地產的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

4、對于房地產估價準確性的認識正確的有(　)。

A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

B、所有的評估價值都會有誤差

C、能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

D、判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較

E、由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

5、房地產需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產特性決定的(　)。

A、獨一無二

B、壽命長久

C、供給有限

D、價值量大

E、保值增值

6、下列選項中，屬于“完全市場”必須同時具備的條件有(　)。

A、同質商品，買者不在乎從誰的手里購買

B、買者和賣者人數(shù)有限

C、買者和賣者都有進出市場的自由

D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格

E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化

7、某餐廳資產分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產和特許經營權。目前因該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經營下去而進行轉讓，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括(　)。

A、土地

B、建筑物

C、裝飾裝修

D、動產

E、特許經營權

8、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的有(　)。

A、增加抵押貸款

B、抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D、處置抵押房地產

E、租賃抵押房地產

9、在實際中，下列屬于抵押貸款后房地產估價師提供的服務的有(　)。

A、抵押房地產價格動態(tài)評估

B、房地產貸款項目評價

C、抵押成數(shù)測算

D、向抵押權人提供有關風險提示

E、資產處置方案咨詢

10、與房地產有關的稅種中，專門針對房地產設置的稅種包括(　)。

A、房產稅

B、城鎮(zhèn)土地使用稅

C、城市維護建設稅

D、耕地占用稅

E、契稅

參考答案及解析

多項選擇題

1、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：(1)由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成。(2)提供的是專業(yè)意見。(3)具有公信力。(4)實行有償服務。(5)承擔法律責任。

2、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的含義。選項D，征收征用房地產時，產生停產停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費等評估屬于相關經濟損失評估業(yè)務;選項E，重新裝飾裝修常帶來價值提升，而非價值減損。房地產價值減損評估業(yè)務。例如：因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當、房地產分割等造成的房地產價值減損評估。

3、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生的、已經完成并可以觀察到的事實，通常因人而異，時高時低?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。

4、

【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。選項C錯誤，不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但這種誤差又要適度;選項E錯誤，復核時，一般是間接判斷，而不是直接判斷。用是否遵循估價程序，是否遵守職業(yè)道德的方法來判斷。

5、

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的必要性。一種財產只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才需要專業(yè)估價。因為獨一無二，無法簡單參照其他房地產的價格;因為價值量大，所以評估結果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務費用。

6、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的必要性。經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：(1)同質商品，買者不在乎從誰的手里購買;(2)買者和賣者的人數(shù)眾多;(3)買者和賣者都有進出市場的自由;(4)買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;(5)就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;(6)買者和賣者無串通共謀行為;(7)消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;(8)商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。

7、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓和租賃的需要。審題，“不適宜繼續(xù)經營”所以特許經營權價格為0，動產也應該單獨處置。

8、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押的需要。前三者都是需要的。而處置抵押資產時，需要確定的是房地產的市場價值，而不需要確定其抵押價值;租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。

9、

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押的需要。選項BC屬于抵押貸款前提供的服務;選項E屬于抵押物處置階段提供的服務。

10、

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是房地產稅收的需要。選項C屬于具有普遍調節(jié)功能的稅種。中國目前與房地產有關的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。

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（責任編輯：gx）

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