真題！房地產估價師考試2015經(jīng)營與管理真題答案

一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1.房地產投資易產生資本價值風險的主要原因，是房地產具有()。

A.異質性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動性

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨春資本價值風險。參見教材P8。

2.房地產置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資()。

A.存在效益外溢和轉移

B.易獲得金融機構的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投資者的資信等級

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。房地產投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。參見教材P14。

3.下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是()。

A.持有期風險

B.時間風險

C.周期風險

D.機會成本風險

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。參見教材P17。

4.為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個()。

A.負協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負敏感度

【答案】A

【解析】本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

5.對某一房產市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關系的分祈，尾于房地產市場的()。

A.總重結構分析

B.產品結構分祈

C.區(qū)域結構分祈

D.投資結構分祈

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產市場結構。產品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產市場中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同擋次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。參見教材P36。

6.某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米;2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為()年。

A.1.70

B.1.79

C.2.43

D.2.86

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產市場指標。平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P39。

7.下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是()。

A.空置率

B.竣工房屋價值

C.房屋施工面積

D.吸納率

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產市場指標。市場交易指標包括銷售重、出租重、吸納重、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數(shù)。參見教材P41.

8.在房地產市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率()。

A.基本不變

B.開始下滑

C.緩慢上升

D.快速上升

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產市場的周期循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時供給高增長，需求低增長或負增長。租金增長率開始下滑。參見教材P50。

9.采用工程重清單方式招標的，不需在招標文件中公布的內容是()

A.工程重清單

B.招標標底

C.招標控制價

D.評標辦法

【答案】B

【解析】本題考查的是工程建設招標。招標文件應包括：(1)招標公告 (或投標邀請書);(2)投標人須知;(3)評標辦法;(4)合同條款及格式;(5)采閑工程 重清單招標的，應當提供工程重清單;(6)設計圖紙;(7)技術標準和要求;(8)投標文件接 式;(9)投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標人應當在招標文件中規(guī)定實 質性要求和條件，并用醒目的方式標明。參見教材P78。

10.下列房地產開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是()。

A.建筑工程施工許可證

B.建設工程規(guī)劃許可證

C.國有建設用地使用權出讓合同

D.商品房買賣合同

【答案】C

【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。參見教材P74。

11房地產開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案?！拜^低的價格，相同的質重，即物美 價廉?！眱r值定價法以“性價比”為導向，確定銷售價格。參見教材P99。

12. 除技術資料外，房地產開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的()。

A.財務決算報告

B.施工人員變動情況

C.竣工圖

D.物業(yè)服務企業(yè)招標文件

【答案】C

【解析】本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案，包括技術資料的內容和繪制竣工圖。除技術資料外，應當是竣工圖。參見教材P94。

13下列房地產市場調查的抽樣方法中，尾于非概率抽樣的是()

A.整群抽樣

B.分層隨機抽樣

C.簡單隨機抽樣

D.定額抽樣

【答案】D

【解析】本題考查的是市場調查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。參見教材P110。

14.下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是()-

A.潛在市場、有效市場、服務市場

B.有效市場、滲透市場、服務市場

C.潛在市場、服務市場、合格的有效市場

D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場

【答案】A

【解析】本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場定義的層次，由大到?。簼撛谑袌?、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。

15下列房地產市場趨勢分祈方法中，不屬于時間序列分祈法的是()

A.市場因子推演法

B.加權移動平均法

C.簡單平均法

D.指數(shù)平滑法

【答案】A

【解析】本題考查的是市場趨勢分祈。時間序列分祈法包括：簡單平均法、 移動平均法、加權移動平均法、指數(shù)平滑法。選項A屬于相關分祈法。參見教材P116-118。

16.區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及()等內容。

A.項目竟爭分祈

B.敏感性分祈

C.專業(yè)市場分祈

D.市場趨勢分析

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內容。選項AD屬于項目房地產市場分析，選項B與區(qū)域房地產市場分析并列。參見教材P137。

17.下列房地產經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是()。

A.購買一更新改造一出售

B.購買一持有出租一出售

C.開發(fā)一持有出租一出售

D.購買一更新改造一出租一出售

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產投資活動中的現(xiàn)金流重。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時，也會產生運營成本。參見教材P148-150。

18.某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實際貸款利率為()。

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

D.6.09%

【答案】B

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。本題由于是按季度付息，故年付息1400x4=5600。10i=0.56，i=5.60%。參見教材P156。

19.一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當年實際租用時間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內租金收入的現(xiàn)值為()萬元。

A.53.80

B.55.47

C.55.54

D.58.79

【答案】D

【解析】本題考查的是復利系數(shù)的應用。P=5+A(P/A，I，n) =5+5 [(1+6%) 17.8—1]/[6% (1+6%)17.8]=58.79。參見教材P163-

20.張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一 個月來一次性償還剩余全部貸款，則償坯額應為()萬元。

A.18.94

B.19.20

C.19.33

D.22.87

【答案】C

【解析】本題考查的是復利系數(shù)的應用。月利率=7.8%/12=0.65%，n=15x12=180。A=P (A/P, i, n) =6000x114x60%[0.65% (1+0.65%) 180]/[ (1+0.65%) 180 一1]=3874.76。第121期一次性償還，故P=A+A (P/A，i，n) =3874.76+3874.76/0.65%[1-1/(1+0 65%) 59]=19.325萬元。參見教材P164。

21. 某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為()萬元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】C

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=66×(1-10%-30%)=39.60萬元。參見教材P367。

22.某房地產投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹率為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風險分祈結果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為()。

A.6.8%

B.10.0%

C. 13.0%

D.13.3%

【答案】D

【解析】本題考查的是財務內部收益率。(1 + Ra) = (1 + Rr) (1 +Rd) , Ra= (1 + 10%) (1 + 3%) —1 = 13.3%。參見教材P187。

23.對房地產投資項目進行財務評價所選取的基準率收益率一般為投資者所要求的()。

A.最高投資收益率

B.平均投資收益率

C.最低投資報酬率

D.平均成本利潤率

【答案】C

【解析】本題考查的是財務凈現(xiàn)值?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計筲中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率 (MARR)。參見教材P181。

24.某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流重為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的愔況下，2014年該項投資的投資回報率為()。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

【答案】C

【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率=(稅后現(xiàn)金 流重+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數(shù)額。其中：

稅收現(xiàn)金流重=60萬元;

投資者權益增加值：A=P (A/P，i，n) =500x7%x (1+7%) 10/[ (1+7%) 10—1]=71.19;

第一年利息=500x7%=35萬元;

投資者權益增加值=71.19—35=36.19萬元;

權益投資數(shù)額=500萬元;

投資回報率=(60+36.19+5) /500=20.24%.

參見教材P201.

25.某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的坯款金額為()元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3582.16

D.4583.33

【答案】A

【解析】本題考查的是復利系數(shù)的應用。1=6%/12,等額本金=50/240。最后一個月的還款額=50/240+ (50—50x239/240) x6%/12=0.209375萬元。參見教材P163。

26.某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000㎡，除土地取得費用外的其他成本費用為3500元/㎡，項目銷售均價為8500元/㎡，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為()萬平方米。

A.2.60

B.2.87

C.3.59

D.3.80

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。設該項目能夠收回全部成本費用時的最低銷售量為Y，則滿足以下等式：13000 +3500×50000/10000=Y×8500×(1-5.5%)，得出Y=3.8萬，故該項目能夠收回全部成本費用的最低銷售量為3.8萬平方米。參見教材P219。

27.某房地產開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務凈現(xiàn)值分別為4000萬元、1200萬元、- 800萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項目財務凈現(xiàn)值的期望值為()萬元

A.1120.00

B.1466.67

C.1520.00

D.2000.00

【答案】A

【解析】本題考查的是概率分祈中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=4000x15% +1200x60%-800x25%=1120萬元。參見教材 P233。

28.某房地產開發(fā)企業(yè)對一房地產開發(fā)項目進行分期開發(fā)，預計首期開發(fā)難以產生理想收益，但項目后期投資收益增加的可能性較大，從實物期權觀點看，該項目可能產生()。

A.等待投資型期權

B.砍棄型期權

C.成長型期權

D.柔性期權

【答案】C

【解析】本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。成長型期權：盡管政府開始有意識的控制單一開發(fā)項目的規(guī)模，佰仍然有地方政府希望通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團2007年以92億元地價款獲得的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達78 5萬平方米，地上總建筑面積380萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進行開發(fā)，因為首期開發(fā)通常很難產生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權觀點認為，該類型的開發(fā)項目可能產生成長型期權，因而可以對成長型期權進行估價，以確定是否進行投資。參見教材P245。

29.在房地產開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產開發(fā)貸款不能用于支付()。

A.土地出讓金

B.建安工程費

C.管理費閑

D.其他工程費

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產開發(fā)貸款。從降低房地產開發(fā)貸款風險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款進行風險管理，主要措施之一就是：嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產企業(yè)發(fā)砍用于繳交土地出讓金貸款” 的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產開發(fā)企業(yè)通過關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產項目。參見教材 P304。

30.關于項目投資現(xiàn)金流重表的說法，錯誤的是()。

A.項目投資現(xiàn)金流重表應以全部投資為基礎進行編制

B.項目投資現(xiàn)金流重表現(xiàn)金流出中不包含財務費用

C.項目投資現(xiàn)金流重表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎

D.項目投資現(xiàn)金流重表中的運營費用應包括折舊費和灘銷費

【答案】D

【解析】本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流重表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。該表中的運營費用中不包括財務費用、折舊費和灘銷費。參見教材P267-268.

31.房地產開發(fā)項目資金籌措計劃中包括預收入時，資金籌措計劃要與項目的()配合考慮。

A.質量控制目標

B.銷售收入計劃

C.工程建設招標計劃

D.客戶定位

【答案】B

【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量?？紤]使用預租售收入時，需要考慮銷售收入計劃。參見教材P266。

32.關于債務融資的說法，錯誤的是()。

A.債務融資需要還本付息

B.債務融資所得資金尾于資本金

C.債務融資支付的利息可在稅前扣除

D.租賃融資屈于債務融資

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產債務融資。權益融資所得資金尾于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利;債務融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務費閑，可以在稅前扣除。參見教材P289。

33.對借貸人資質宙查不嚴而產生的個人住房貸款風險屬于()。

A.法律風險

B.信閑風險

C.市場風險

D.管理風險

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質宙查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。管理風險主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風險。參見教材P311.

34.權益性房地產投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務的()。

A.增值收入

B.銷售收入

C.自營收入

D.租金收入

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。權益型 REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務，主要收入是房地產出租收入;抵押型 REITs主要為房地產開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè) 務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320。

35.在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。

A.物業(yè)出租經(jīng)營成本

B.同類型物業(yè)市場供求關系

C.物業(yè)出租稅費水平

D.業(yè)主希望的投資回報率

【答案】B

【解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，擔市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。參見教材P339。

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

1.房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括()。

A.需要適時的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是房地產投資概述。選項D錯誤，房地產適用于長期投資。房地產投資的特點包括：區(qū)位選擇異常重要;適于進行長期投資;需要適時的更新改造投資;易產生資本價值風險;變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉移。參見教材P7-9。

2.關于房屋存重的說法，正確的有()。

A.存重屬于房地產市場的需求指標

B.存重單位可以是建筑面積或套數(shù)

C.存重可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計

D.報告期存重等于上期存重加報告期竣工重

E.存重是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總重

【答案】BCE

【解析】本題考查的是房地產市場指標。選項A錯誤，存重屬于房地產市場供給指標;選項D錯誤，報告期存重=上期存重+報告期竣工重一報告期滅失重。參見教材P38。

3. 房地產市場存在的景氣循環(huán)的主要原因包括()。

A.土地資源的不可再生性

B.供需因素的影響

C.市場信息不充分

D.政策因素的影響

E.制度因素的影響

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是房地產市場的周期循環(huán)。房地產周期循環(huán)的主要因素包括：供需因素的影響;市場信息不充分;政策因素的影響;制度因素的影響;生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經(jīng)濟形勢等。參見教材P48。

4.下列房地產指標中，能衡重房地產泡沫程度的有()。

A.交易重增長率

B.吸納周期

C.實際價格與理論價格之比

D.房價收入比

E.房價租金比

【答案】CDE

【解析】本題考查的是房地產泡沫與過度開發(fā)。實際價格埋論價格;房價收入比;房價租金比等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫程度。參見教材P55。

5.關于政府投資的保障性安居工程項目招標的說法，正確的是()。

A.必須采用公開方式招標

B.必須采用工程重凊單方式招標

C.必須根據(jù)項目特點編制標底

D.必須向投標人發(fā)出投標邀請書

E.應實行建設工程總承包

【答案】ABE

【解析】本題考查的是工程建設招標。全部使用國有資金投資、國有資金投 資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。全部使用國有資金或聞有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程重清單計價。采用工程重清單招標的亙采用單價合同方式。工程建設項目應實行建設工程總承包。參見教材P75。

6.在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有()。

A.文案法

B.觀察法

C.訪間法

D.間卷法

E.實驗法

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是市場調查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪間法、間卷法、實驗法參見教材P108。

7.房地產開發(fā)項目的市場定位策略主要有()。

A.產品差別化策略

B.服務差別化策略

C.人員差別化策略

D.形象差異化策略

E.銷售差異化策略

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是市場定位。市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：產品差別化戰(zhàn)略、服務差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略、形象差異化戰(zhàn)略。參見教材P123。

8.關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有()。

A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時間價值表現(xiàn)為砍棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關

【答案】ACDE

【解析】本題考查的是資金時間價值的概念。從投資者的角度來看，資金的 增值特性使其具有時間價值。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主 要有：(1)投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;(2)通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償;(3)風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。參見教材P151.

9.下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態(tài)盈利能力指標的有()。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現(xiàn)值

E.動態(tài)投資圍攻期

【答案】BDE

【解析】本題考查的是動態(tài)盈利能力指標及其計算。動態(tài)盈利能力指標包括財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率和動態(tài)投資回收期。參見教材P180-188。

10.關于RRR (財務內部收益率)的說法中，正確的有()。

A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標

B.FIRR可以通過內法求得

C.FIR#明了項目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的

E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流重現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率

【答案】BCE

【解析】本題考查的是財務內部收益率。選項A錯誤，財務內部收益率是動態(tài)盈利能力指標;選項D錯誤，將所求出的內部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR大于或等于ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。參見教材P182。

11.風險型決策的具體方法有()。

A.決策樹法

B.最大可能法

C.期望值法

D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模擬法

【答案】ABC

【解析】本題考查的是決策的方法。風險型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。參見教材P240。

12. 房地產投資具有不可逆性的主要原因有()。

A.房地產市場對市場信息反應靈敏

B.延期投資可能保持了未來獲利的機會

C.房地產交易稅費較高嗎，在客觀上阻礙了房地產資產的流動

D.房地產投資有機會避免不利條件所造成的損失

E.房地產位置固定，投資形成的資產容易成為“沉淀”資本

【答案】CE

【解析】本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產資產形態(tài)位置相對固定，相對于其他資產而言，資產流動性較差，投資形成的資嚴容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產項目的專用廠房，一旦投入則其嚴品用途就難以改變);另一方面，房地產交易費稅較高，投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產資產流動，使房地產投資不可逆。參見教材P243。

13.房地產開發(fā)項目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括()。

A.當?shù)厣鐣?jīng)濟愔況

B.城市基礎設施狀況

C.土地使用制度

D.項目用地狀況

E.當?shù)氐慕鹑诤投愂照?/p>

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。投資環(huán)境研究主要包括當?shù)乜傗鹕鐣?jīng)濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确椒ǖ恼?、政府鼓勵投資的領域等。參見教材P281。

14.股票市場的融資方式有()。

A.首次公開募股

B.配股

C.發(fā)行可轉換債權

D.發(fā)行認股權證

E.增發(fā)股票

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是房地產企業(yè)公開資本市場融資方式。股票市場融資包括首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認股權證四種融資方式。參見教材P296。

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