房地產(chǎn)估價理論與方法——房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是由下列3個方面決定的：

(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產(chǎn)的比重最大，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅占30%～50%。例如，1990年美國的房地產(chǎn)價值為8.8萬億美元，大約占美國全部財富的56%.房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的最重要組成部分。據(jù)有關(guān)資料，房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國家為30%～40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)4倍于其股票資產(chǎn)。2002年，中國農(nóng)村居民的財產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項，約占74%;城市居民的財產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達(dá)64.39%。

在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業(yè)估價。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價，但因為數(shù)量很少，估價業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有這種資產(chǎn)的專門估價師。一旦需要估價，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產(chǎn)中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。

(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價?？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對其他資產(chǎn)估價的需求。

(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。因為房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價師也是“房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這就使得房地產(chǎn)估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。

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