房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法——估價(jià)當(dāng)事人

估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)師

房地產(chǎn)估價(jià)師(real estate appraisers，real estate valuers)也稱為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，簡(jiǎn)稱估價(jià)師，是指具有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并按照《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊(cè)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)其估價(jià)專業(yè)勝任能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)其估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果;僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值作出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問(wèn)題。理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)即使兼?zhèn)?，但如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，也難以作出客觀公正的估價(jià)。

目前中國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)(appraisal firms，appraisal companies)，是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前中國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立;法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師;資質(zhì)等級(jí)由低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì);依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng);房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。

(三)估價(jià)委托人

估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶，是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料，例如，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé);有義務(wù)協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看等工作;不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。

要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公眾等。估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。

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