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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)：土地分等定級和土地估價

土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。

土地估價是在一定的市場條件下，根據(jù)土地的權(quán)利狀況和經(jīng)濟(jì)、自然屬性，按土地在經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益能力，綜合評定出在某一時點某宗土地或某一等級土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的價格。

土地分等定級和土地估價是從不同角度對土地特性評定，前者評定的是土地使用價值及價值，后者是評定這些價值在土地市場中反映出的價格。一般而言，土地條件好，相應(yīng)的土地使用價值和土地等級高，土地價格也應(yīng)當(dāng)高，但在現(xiàn)實市場、管理和利用條件綜合作用下，會出現(xiàn)等級與地價不一致的情況。為滿足全面、科學(xué)、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對土地使用價值和價格兩方面進(jìn)行評定。對于土地估價來說，土地分等定級是其基礎(chǔ)，評出的等級是土地使用價值和價格穩(wěn)定的本質(zhì)表現(xiàn);而對于土地的分等定級來說，土地估價是其更靈活的外在表現(xiàn)形式，評出的地價是土地使用價值及等級在土地市場中的反映，土地估價除了考慮土地使用價值和等級因素外，還考慮了市場供求等因素，將土地使用價值更準(zhǔn)確地體現(xiàn)在價格上。由此可見，兩者關(guān)系是相輔相承的，通過土地估價迅速把握土地使用價值在市場上的價格動向，概括出等級演變趨勢，細(xì)化、修正等級成果;通過土地分等定級掌握價格本質(zhì)，在眾多復(fù)雜、變幻的價格中，去偽存真，提高估價精度，掌握合理地價水平。

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