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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

（一）最有效使用原則

土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競(jìng)爭(zhēng)決定，使房地產(chǎn)達(dá)到最有效的使用。因此評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。

（二）合法原則

合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。

五、房地產(chǎn)評(píng)估程序

房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行：明確評(píng)估基本事項(xiàng)、制定工作計(jì)劃、實(shí)地勘察與收集資料、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值、確定評(píng)估結(jié)果和撰寫評(píng)估報(bào)告。

（一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)

1.明確評(píng)估目的。不同的評(píng)估目的，其所評(píng)估的價(jià)值的內(nèi)涵也不完全相同。

2.了解評(píng)估對(duì)象。即對(duì)被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。

對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。

3.確定評(píng)估基準(zhǔn)日。所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。

4.簽訂評(píng)估合同。在明確評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方使可簽訂評(píng)估合同，用法律的形式保護(hù)各自的權(quán)益。評(píng)估合同是委托方和受理方就評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事宜的約定。

（二）制定工作計(jì)劃

制定工作計(jì)劃，就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。

（三）實(shí)地勘察與收集資料

雖然受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)評(píng)估師已通過對(duì)方提供的資料大體了解到評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)評(píng)估師仍需要親臨現(xiàn)場(chǎng)勘察。

評(píng)估資料的收集在評(píng)估過程中是一項(xiàng)耗時(shí)較長(zhǎng)、而且艱苦細(xì)致的工作。其內(nèi)容涉及選用評(píng)估方法和撰寫評(píng)估報(bào)告所需要的資料數(shù)據(jù)，包括：

（1）評(píng)估對(duì)象的基本情況；

（2）有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；

（3）與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；

（4）國家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。

（四）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值

在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。評(píng)估的基本方法有：成本法、市場(chǎng)法和收益法。

（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查。此時(shí)應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：所選用的資料是否適當(dāng)；評(píng)估原估原則的運(yùn)用是否適當(dāng)；對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。

（六）撰寫評(píng)估報(bào)告

評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過程和評(píng)估成果的綜合反映，通過評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。

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