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2.折現(xiàn)率(r)

(1)從本質(zhì)上講(KP46)

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

(2)從構(gòu)成上看(KP46)

折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率

(3)資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系(KP47)

在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的

但是二者適用場合不同

習慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(i)，用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(i)。

二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同時期所面臨的風險是否相同。

當題目中分別告訴了資本化率與折現(xiàn)率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等。

(4)折現(xiàn)率的計算

方法一：折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率(KP369以及165安全利率加風險調(diào)整值法)

Ⅰ.無風險報酬率即最低報酬率：

通常可以銀行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示

Ⅱ.風險報酬率的確定

風險累加法---由此方法最后計算出來折現(xiàn)率的方法稱為累加法(KP367、369)

風險報酬率=經(jīng)營風險報酬率+財務(wù)風險報酬率+行業(yè)風險報酬率+其他風險報酬率

β系數(shù)法---

由此方法最后計算出來折現(xiàn)率的方法稱為資本資產(chǎn)定價模型(KP368、369)

此方法計算出來的折現(xiàn)率屬于權(quán)益資金的折現(xiàn)率

行業(yè)風險報酬率(KP369)

Rr=(Rm-Rf)×β 　(10-7)

式中：Rr--被評估企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率

Rm--市場期望報酬率

Rf--企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)

這里Rm-Rf代表社會平均風險報酬率

企業(yè)的風險報酬率

如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)，而不是被評估企業(yè)的β系數(shù)，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數(shù)，即企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)(α)，即企業(yè)在行業(yè)中的風險調(diào)整系數(shù)，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率相乘，得到該企業(yè)的風險報酬率Rq。如下式表示：

Rq=(Rm-Rf)×β×α 　(10-8)

如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)相對于社會平均風險的β系數(shù)(=企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)×企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)(α))，直接利用β系數(shù)就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)α因素了

Rq=(Rm-Rf)×β，

式中Rq---企業(yè)的風險報酬率

β-企業(yè)相對于社會平均風險的β系數(shù)

方法二：加權(quán)平均資本成本模型(KP370)

若計算全部資本的折現(xiàn)率

折現(xiàn)率=Σ(各種籌資渠道資金占總資本的比重×該種資本的資本成本率)其中：所有者權(quán)益的資金成本率可以使用資本資產(chǎn)定價模型求得

負債的資金成本率= 債務(wù)稅前資金成本*(1-所得稅稅率)

若計算投資資本(即權(quán)益資金和長期負債)的折現(xiàn)率

方法三：凈收益與售價比率法(KP164、135)

實質(zhì)上,凈收益與售價的比率,就是投資報酬率，售價代表資產(chǎn)的價值。

方法四：各種投資收益率排序插入法(KP165)

(5)房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的種類、計算及其關(guān)系(KP165-166)

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系。

(L+B)×r= L×r1+B×r2

很容易得到：

式中：r--綜合資本化率;

r1--土地資本化率;

r2--建筑物資本化率;

L--土地價值;

B--建筑物價值

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實質(zhì)的實質(zhì)。

特別注意：以上折現(xiàn)率的計算方法在計算企業(yè)價值和房地產(chǎn)評估以外，根據(jù)已知條件直接計算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。

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（責任編輯：中大編輯）

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