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 第一章 總論

知識點(diǎn)八、資產(chǎn)評估的價值類型

(一)資產(chǎn)評估的價值類型的含義

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。

不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。

(二)資產(chǎn)評估的價值類型的分類

1.對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

(1)為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。

(2)資產(chǎn)評估報(bào)告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。

2.主要分類標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

(1)以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：

重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格四種。

(2)從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值。

(3)以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。

資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。

(4)從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。

資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補(bǔ)償價值等。

(三)關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)

(1)資產(chǎn)評估時的市場條件，公開市場條件還是非公開市場條件。

(2)資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用(最佳使用)還是非正常使用。

(3)資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。

2.市場價值

(1)定義

《國際評估準(zhǔn)則》中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制?！?/p>

根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則1》關(guān)于對市場價值的其他補(bǔ)充說明，我們把資產(chǎn)評估中市場價值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。

(2)市場價值有區(qū)域性。

(3)市場價值是整體市場認(rèn)同。

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。

3.市場價值以外的價值(又叫非市場價值、其他價值)

(1)定義

凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

(2)市場價值以外的價值是局部的市場認(rèn)同

只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。

(3)評估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型

①在用價值：

企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價值的估計(jì)數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形

②投資價值：

資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具有的價值。 注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別

投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場價值。

③清算價值

④殘余價值：

機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計(jì)數(shù)。

(4)《國際評估準(zhǔn)則》認(rèn)為市場價值以外的價值產(chǎn)生的價值基礎(chǔ)分為3類

①特定主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益(如投資價值)

②特定雙方達(dá)成的交換某項(xiàng)資產(chǎn)合理的協(xié)議價格(如特殊價值和合并價值)

③法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價值

4.特定業(yè)務(wù)引起的評估價值類型(有市場價值也有市場價值以外價值)

①以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值。

課稅價值：評估對象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所具有的價值。

相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為課稅對象評估結(jié)論的價值類型。

②以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)保險法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值

保險價值：評估對象根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所具有的價值

相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為保險標(biāo)的物評估結(jié)論的價值類型

③以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

會計(jì)計(jì)量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本

在符合會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件下，會計(jì)準(zhǔn)則的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，而會計(jì)準(zhǔn)則設(shè)計(jì)的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。

④已抵(質(zhì))押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如抵押價值

相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵(質(zhì))押物物評估結(jié)論的價值類型

⑤以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如拆遷補(bǔ)償價值

拆遷補(bǔ)償價值，指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價值估計(jì)數(shù)額

相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為拆遷物評估結(jié)論的價值類型

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