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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第四章 物權法律制度的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節(jié)　物權的設立、變更、轉讓和消滅

一、物權變動的含義與原因

（一）物權變動的含義

所謂物權的變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。

（二）物權變動的原因

【例題·單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權變更登記。根據《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有權解除合同

C.合同生效，乙有權要求甲辦理所有權變更登記并承擔其他違約責任

D.合同生效，但乙只能請求甲賠償損失

『正確答案』C

二、不動產物權登記

（一）不動產物權登記的種類

1.登記生效

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】房屋買賣、建設用地使用權（p159）和不動產的抵押（p166）必須登記，登記生效。

2.不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（P139非因法律行為的物權變動）

（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。

（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

3.物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。（P158）

（2）地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。（P162）

（3）已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。（p160）

4.依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

【例題·多選題】A繼承了一套房屋，A在辦理產權登記前將房屋出賣并交付給B，A辦理產權登記后又將該房屋出賣給C并辦理了所有權移轉登記。在辦理繼承登記前，關于A對房屋的權利狀態(tài)，根據《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。

A.A已經取得了該房屋的所有權

B.A對該房屋的所有權不能對抗善意第三人

C.A出賣該房屋未經登記不發(fā)生物權效力

D.A可以出租該房屋

『正確答案』ACD

『答案解析』因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。A對房屋的所有權不以登記為要件，但A在處分該房屋時，應當依法辦理登記。未經登記，不發(fā)生物權效力。

（二）效力

1.不動產登記的效力

（1）自記載于不動產登記簿之日起，發(fā)生物權設定和變動的效力。

（2）權利推定效力

登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。--除非提供證據證明不是

（3）善意保護的效力--公信力

所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果（即正常生效）。

2.不動產登記簿和不動產權屬證書

（1）不動產登記簿由登記機構管理；

（2）不動產權屬證書是指登記機構頒發(fā)給權利人作為其享有權利的證據的證書；

（3）不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

（三）基本要求

1.不動產登記的管轄：不動產所在地的登記

（責任編輯：中大編輯）