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二、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

1.國家所有權(quán)

國家所有權(quán)是指以國家的名義享有的所有權(quán)，即國家對國有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

(1)國家所有權(quán)具有主體的唯一性和統(tǒng)一性的特征。國家所有權(quán)的主體為國家，即中華人民共和國。

(2)我國國家所有權(quán)的客體既包括了土地及其他自然資源的所有權(quán)，也包括了各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)。

專屬于國家所有的財產(chǎn)，不適用善意取得。①礦藏、水流、海域、城市的土地。②無線電頻譜資源。③國防資產(chǎn)。

(3)國家所有權(quán)取得方式，除了可以通過積累和交易的方式取得外，還可以通過稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

2.集體所有權(quán)

集體所有權(quán)是指集體組織及集體組織全體成員對集體財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3.私人所有權(quán)

私人所有權(quán)是指私人依法享有的占有、使用、收益和處分其財產(chǎn)的權(quán)利。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

1.業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素復合而成的特別所有權(quán)。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素須結(jié)為一體，不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

4.下列事項由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

其中決定前述規(guī)定中的第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

四、相鄰關(guān)系

1.相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應基于必要提供便利;相鄰各方在行使相鄰權(quán)時，應盡量避免和減少給對方造成的損失，不得濫用權(quán)利。

2.不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

五、共有

(一)共有概述

(二)按份共有

1.共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

2.按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

3.按份共有人的權(quán)利包括：

(1)有權(quán)依其份額對共有財產(chǎn)享有占有、使用、收益權(quán)。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。但對共有財產(chǎn)的使用方法，應由全體共有人協(xié)商確定。

(2)有權(quán)按照約定管理共有財產(chǎn)。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務。

(3)有權(quán)處分其份額。按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。

(4)優(yōu)先購買權(quán)。共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

(5)全體共有人有權(quán)處分共有財產(chǎn)。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

4.按份共有人按照各自的份額享有權(quán)利，同時也要按各自的份額分擔義務。對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔。

(三)共同共有

1.共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

2.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負擔。

(四)共有物的分割

1.沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

2.共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

(五)因共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務

例題：下列關(guān)于共有的說法正確的是()。

A.處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

B.對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

C.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定

D.對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔

E.按份共有中，共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)

答案：ABCDE

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（責任編輯：中大編輯）