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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第八節(jié)　路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

在我國的評(píng)估當(dāng)中實(shí)物當(dāng)中，路線價(jià)法運(yùn)用的不是很多。

一、路線價(jià)估法的含義和理論依據(jù)

（一）路線價(jià)估法的含義

路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。適合大面積的評(píng)估大量的土地。比較快速、簡捷。

（二）路線價(jià)估法的理論依據(jù)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)講，土地的價(jià)值是隨著土地的遠(yuǎn)近而遞減，離街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì) 遞 減。

如圖：比如說有一條街道，有一塊地，那么這塊地離主街道近的部分，其價(jià)值就高，離主街道遠(yuǎn)的部分價(jià)值就低。離主街道越遠(yuǎn)價(jià)值就越低。

二、路線價(jià)估法的計(jì)算公式

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形關(guān)地、袋地等，則需按下列公式計(jì)算：

三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

（一）路線價(jià)區(qū)段劃分

（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

路線價(jià)法在國外比較實(shí)行，一般實(shí)用英尺，所以標(biāo)準(zhǔn)宗地一般的長度，一般是按照 100 英尺為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（三）路線價(jià)的評(píng)估

（四）深度百分率表的制作

以四三二一法則舉例說明：定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的宗地，標(biāo)準(zhǔn)深度。

假如說臨街，假如說標(biāo)準(zhǔn)深度是 100 英尺，把它均分為四個(gè)等分，每一部分的深度是 25 英尺，第一部分深度的價(jià)值是多少呢？所謂說，四三二一法則，就是說，第一個(gè) 25 英尺，它的面積僅僅是標(biāo)準(zhǔn)宗地總面積的1/4 。價(jià)值相當(dāng)于全部宗地價(jià)值的百分之四十。雖然真正的面積只占總面積的1/4，25 ％，但是由于離街道近，所以占總價(jià)值的40% 。第二塊區(qū)段同樣是 25 英尺，面積也是總面積的四分之一，但是它的價(jià)值比第一塊低。因?yàn)樗x街道比第一塊遠(yuǎn)。所以占總價(jià)值的30%，也就是0.3。第三塊宗地的價(jià)值相當(dāng)于全部價(jià)值的20% ，第四塊，離的比較遠(yuǎn)，所以只占總價(jià)值的 10% 。 如果有第五塊的話，它將占總價(jià)值的9%，第六塊占8％。

（五）計(jì)算宗地價(jià)值

五、深度百分率表

深度百分率分三種：

第一種：單獨(dú)深度百分率。

如：第一段叫A1，第一個(gè)25英尺，單獨(dú)深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30％。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。

第二種：累計(jì)深度百分率。

第一段 A1 單獨(dú)深度百分率是百分之四十。累計(jì)到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計(jì)深度百分率是 70% 。

第三種：平均深度百分率。

平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

六、路線價(jià)法則介紹

1.四三二一法則

2.蘇慕斯法則

3.霍夫曼法則

4.哈柏法則

七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例

[ 例 5 - 12] 現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5-3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價(jià)為2000元/英尺，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，試運(yùn)用"四三二一"法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。

A=2000 × 0.4 × 10=8000( 元 )

B=2000 × 0.7 × 10=14000( 元 )

C=2000 × 0.9 × 20=36000( 元 )

D=2000 × 1.0 × 20=40000( 元 )

E=2000 ×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400( 元 )

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