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資產(chǎn)評(píng)估師考試經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)重點(diǎn)(71)
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、房地產(chǎn)管理法概述
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度
| 概念 | 1.國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。——直接出讓 2. 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。——先征后讓 |
| 期限 | （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； （5）綜合或其他用地50年。 |
| 方式 | （1）土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 （2）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式；沒(méi)有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。——相對(duì)要求 （3）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。——絕對(duì)要求 |
| 合同 | （1）采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 （2）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。——登記生效 （3）未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 （4）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 |
(二)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度
1.定義：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
【鏈接】出讓是有償方式。
2.確屬必需可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的：(選擇題)
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【例題·單選題】(2008年)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，( )用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
A.工業(yè) B.娛樂(lè)
C.軍事 D.商品房建設(shè)
『正確答案』C
(三)城市房屋拆遷評(píng)估管理制度
1.國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
2.房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。
3.拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
4.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理
1.按照合同約定開發(fā)(記憶)
超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期 滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);
滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);
但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
2.開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用
3.群體項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收
(1)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
(2)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(3)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
(4)拆遷安置方案的落實(shí)情況;
(5)物業(yè)管理的落實(shí)情況。
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