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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(30)

第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

(一)根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。

抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。

租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。

(二)價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

1.市場(chǎng)交易價(jià)格

房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。

2.評(píng)估價(jià)格

對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。

其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。

(三)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

1.土地價(jià)格

包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。(第七節(jié)講解)

2.建筑物價(jià)格

指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。

3.房地產(chǎn)價(jià)格

指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。

(四)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)(掌握)

房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。

房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：

單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

=(土地單價(jià)×土地總面積)/建筑總面積

= 土地單價(jià)/容積率

【例.單選題】(2009年度考題)某宗土地，單價(jià)為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價(jià)為()元/平方米。

A.1 600 B.8 000

C.40 000 　D.80 000

[答案]A

(五)其他價(jià)格類型

公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府(縣級(jí)以上地方人民政府)申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。

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