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資產(chǎn)評(píng)估師考試經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)重點(diǎn)(72)

四、房地產(chǎn)交易管理

(一)房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定

1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式

2.特點(diǎn)：

(1)房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。——房隨地走，地隨房走，房地一體

(2)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記。——不包括租賃

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

【例題·多選題】(2008年)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件有( )。

A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金

B.取得土地使用權(quán)證書

C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

D.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明

『正確答案』ABDE

『答案解析』按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。——合同年限-已使用

(2)受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

【例題·單選題】(2007年)A公司通過出讓的方式獲得了一幅居住用地的使用權(quán)，使用期限為70年。在經(jīng)過5年的部分開發(fā)后，A公司將士地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了B公司，B公司對(duì)該幅土地進(jìn)行了5年開發(fā)，又將該幅土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了C公司。那么C公司取得該幅土地使用權(quán)的期限是( )年。

A.70 B.65

C.60 D.50

『正確答案』C

『答案解析』以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的最高使用年限為：原出讓合同約定的使用年限(70年)減去原土地使用者已經(jīng)使用年限(5年+5年)后的剩余年限。

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