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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(40)

第七節(jié)　基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

提示：基準(zhǔn)地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準(zhǔn)地價

一、基準(zhǔn)地價的含義

1.基準(zhǔn)地價定義

按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

基準(zhǔn)地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

2.標(biāo)定地價(宗地地價)

市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路【基準(zhǔn)地價修正法基本思路】

1.基準(zhǔn)地價的確定

2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價

標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。

在基準(zhǔn)地價評估項目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。

三、基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)與作用

(一)基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)

1.基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格;

2.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格

這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。

3.基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

4.基準(zhǔn)地價必定是平均價格

5.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價;

6.基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時點(diǎn)的價格。

(二)基準(zhǔn)地價的作用

1.政府公告作用

2.政府參與土地有償使用收益分配的

3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)

4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5.進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)

6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

四、基準(zhǔn)地價修正法的基本思路—市場法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。

五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價

2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序

被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)

注意：教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價的使用年限，應(yīng)該采用最高出讓年限

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