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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估師考試，全面了解2012年資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!

一、收益法

㈠ 收益法的理論依據(jù)：

財務(wù)管理中的NPV的計算原理(或者說是貨幣的時間價值原理)，即

評估價值=Σ(被估資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù))

㈡ 收益法應(yīng)用的前提條件(KP45)

1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(A)

2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(i)

3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(n)

㈢ 收益法中各個指標(biāo)的確定

1.收益額的確定(A或者Rt)

⑴收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益(46頁)

在企業(yè)價值評估中，體現(xiàn)為(355頁)

①企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。

例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

②凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。

無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益。

事實上，這一點運用到房地產(chǎn)的評估中表現(xiàn)為(162-163頁)

收益額應(yīng)該是凈收益=客觀總收益-客觀總費用

⑵收益額兩個特點(46頁)

①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額;

②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計被評估資產(chǎn)的收益;而現(xiàn)實收益(=總收益-總費用)中可能包括不合理的因素(參見我習(xí)題班第十章綜合題2和3)

⑶企業(yè)價值評估中收益額的確定

①企業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量(KP355)

②應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)(KP355)

因為企業(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準(zhǔn)確。

③凈利潤與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計算(教材362頁的表格)

凈利潤的計算

凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額(1-所得稅稅率)

利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費用-財務(wù)費用

產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品的銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金-產(chǎn)品銷售成本(包含折舊)

凈現(xiàn)金流量計算

凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊+無形資產(chǎn)攤銷-追加資本性支出(一般為零)

④企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑(KP355-356)

股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量

凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長期負(fù)債利息(長期負(fù)債利息*(1-所得稅稅率))

企業(yè)自由現(xiàn)金流量：

凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息(全部利息*(1-所得稅稅率))

⑤企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)(KP358)

企業(yè)價值評估的預(yù)期收益的基礎(chǔ)，應(yīng)該是在正常的經(jīng)營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。

企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測，應(yīng)以企業(yè)的存量資產(chǎn)為出發(fā)點，可以考慮對存量資產(chǎn)的合理改進(jìn)乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎(chǔ)，任何不正常的個人因素或新產(chǎn)權(quán)主體的超常行為因素對企業(yè)預(yù)期收益的影響不應(yīng)予以考慮。

⑷無形資產(chǎn)評估中收益額的確定(KP243-246)【注意習(xí)題班第七章綜合題第1題】

①直接評估法

R=使用無形資產(chǎn)后凈利潤-使用無形資產(chǎn)前凈利潤

=Q2×(P2-C2)(1-T)-Q1×(P1-C1)(1-T)

②差額法(與行業(yè)平均水平比較)

無形資產(chǎn)帶來超額收益

=凈利潤-凈資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率 (7-6)

③分成率法。

收益額=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅稅率)(7-8)

=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得稅稅率)(7-7)

銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 × 銷售利潤率

盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關(guān)系，并可以通過數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎(chǔ)仍然是利潤分成率，這是必須明確的。

④要素貢獻(xiàn)法。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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