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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

房地產(chǎn)開發(fā)的各種成本加起來，從成本的角度，把它的成本加和，則得到房地產(chǎn)的評估值。

假設(shè)，房地產(chǎn)的開發(fā)，需要一定的成本，如重新開發(fā)，成本需要多少，從成本的角度，對房地產(chǎn)做出評估。

二、適用范圍

主要適用在，收益法、市場法很難用。

如：有些部隊機(jī)關(guān)、圖書館、學(xué)校，沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易。則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟

成本法的基本公式為：

土地價值＝待開發(fā)土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益

（一）計算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

1.國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)組織的費(fèi)用。

包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。

關(guān)于征地費(fèi)用各項標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：

征用耕地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的 6-10倍；

2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。

（二）計算土地開發(fā)費(fèi)用

一般來說，土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為"三通一平"、"七通一平"

"三通一平"指：通水、通路、通電、平整地面。

"七通一平"指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。

主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用。

3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情確定合理的項目標(biāo)準(zhǔn)。

（三）計算投資利息

墊付的土地取得費(fèi)，墊付的土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)該計算相應(yīng)的投資利息。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，資金，預(yù)付資本不管是從銀行借，還是自己投入的，都應(yīng)該計算利息。作為一個要素考慮。

計算利息時要注意：計息期的確定，

計算利息有兩個要素：

1.利率。是復(fù)利，還是單利。

2.計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。如：土地取得費(fèi)，土地取得費(fèi)必須先付。才可以開發(fā)，所以土地取得費(fèi)是100%支付以后，按照實際的占有期限計算利息。乘上規(guī)定的利息率。

開發(fā)費(fèi)，無論是"三通一平""七通一平"還是小區(qū)開發(fā)，都有一個開發(fā)期。如：開發(fā)期是兩年，兩年之內(nèi)開發(fā)，開發(fā)投進(jìn)一千萬，計息期怎么計算，要看一千萬在兩年中是怎樣投入到項目中。有可能是一次投入，也有可能是分期投入，大多數(shù)都分期開發(fā)。分期開發(fā)就是在兩年陸續(xù)投。

在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。

（四）計算投資利潤和稅費(fèi)

（五）土地增值收益確定

是從得到土地到最后評估評估點(diǎn)這段時間土地的增值情況。

四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

新建房地產(chǎn)價值 = 土地取得費(fèi)用 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 正常利潤 ?。?-14）

（一）土地取得費(fèi)用

（二）開發(fā)成本

開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.房屋建筑安裝工程費(fèi)

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。

（三）開發(fā)利潤

（四）管理費(fèi)用

（五）投資利息

（六）銷售稅費(fèi)

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑和價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-15）

各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下：

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0%

磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2%

磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2%

磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6%

磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4%

磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3%

[例如5-9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計算土地取得費(fèi)。

土地取得費(fèi) =10萬元/畝=150元/平方米

（2）計算土地開發(fā)費(fèi)。

土地開發(fā)費(fèi) =2億元/平方公里=200元/平方米

（3）計算投資利息

土地取得費(fèi)的計息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，

土地取得費(fèi)利息 =150×[（1+6%） 2 －1]

=18.54(元/平方米)

土地開發(fā)費(fèi)利息 =200×35%×[（1+6%） 1..5 －1]＋200×65%×[（1+6%） 0..5 －1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)

（4）計算開發(fā)利潤。

開發(fā)利潤 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）計算土地價值。

土地單價 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×(1+15%)

=475.84(元/平方米)

土地總價 =475.84×15000=7137600(元)

該宗地單價為 475.84元/平方米，總價為7137600

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