本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!
第三節(jié) 收益法在房地產評估中的應用
一、基本思路
收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。
總收入－總費用＝純收益
這種理論的抽象，包含著三個假設前提：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
運用收益法評估房地產價值，首先要求取純收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a的價值。
收益為有限年期的房地產價值計算公式為：
這是一個在估價實務中經常運用的計算公式， r為資本化率，成立條件為：
（1）純收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
二、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估大多不適用。
三、純收益
（一）純收益的含義
純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產的實際純收益和客觀收益的區(qū)別。實際純收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的純收益，實際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如：當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；當前房地產并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權利人經營不善，導致虧損，純收益為零甚至為負值；土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、費，純收益為負值。由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。
（二）客觀總收益
總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。求取決收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。
在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經濟中，應為正常使用下的正常收益。
在確定收益值時，
（1）需以類似房地產的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準確的預測；
（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費用
總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應該是客觀費用。
客觀總收益扣掉客觀總費用得到純收益。
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。無風險收益率、風險收益率。可以用無風險收益率測算風險收益率再相加。
（一）資本化率的實質
（二）求取資本化率的方法
1.純收益與售價比率法。
［例 5-1］在房地產市場中收集到五個與待估房地產類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。
表 5-1 純收益與售價交易實例
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可以實例
|
純收益（元 /年·平方米）
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交易價格（元/平方米）
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資本化率（%）
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1
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418.9
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5900
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7.1
|
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2
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450.0
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6000
|
（責任編輯：中大編輯）
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