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五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理，是指國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其合法變動(dòng)情況，予以審查、確認(rèn)、記載，并頒發(fā)相應(yīng)證書的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度能夠確認(rèn)和保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，能夠保證房地產(chǎn)權(quán)利人取得、變更房地產(chǎn)的法律效力，便于加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)工作的管理，并能為有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)處理房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛提供必要的依據(jù)。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條明確規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”

(一)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記(重點(diǎn)掌握)

地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主要包括土地使用權(quán)登記、土地所有權(quán)登記和土地他項(xiàng)權(quán)利登記。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的法律憑證有《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《集體土地所有權(quán)證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為設(shè)定土地權(quán)利登記、變更土地權(quán)利登記和注銷土地權(quán)利登記。

1.設(shè)定土地權(quán)利登記。設(shè)定土地權(quán)利登記，是指申請(qǐng)人為設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，依法向土地管理部門申請(qǐng)登記的活動(dòng)。設(shè)定土地權(quán)利登記，分為以下幾種情況：

(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)土地預(yù)登記。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和其中有關(guān)文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)登記;其他項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，土地使用單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

(2)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

(3)國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以作價(jià)入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)定登記。

(4)依法向政府土地管理部門承租國(guó)有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)定登記。

(5)依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。

同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請(qǐng)的先后順序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

(6)有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。

2.變更土地使用權(quán)登記。變更土地使用權(quán)登記，是指申請(qǐng)人為變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，依法向土地管理部門申請(qǐng)登記的活動(dòng)。申請(qǐng)變更土地使用權(quán)登記，申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)地價(jià);未申報(bào)地價(jià)的，按宗地標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行登記。變更土地權(quán)利登記主要有以下幾種情況：

(1)劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國(guó)有土地使用證》申請(qǐng)變更登記。

(2)企業(yè)通過出讓或者國(guó)家入股等形式取得的土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在入股合同簽訂之日起30日內(nèi)，持出讓或者國(guó)家入股等方式取得土地使用權(quán)的合法憑證、入股合同和原企業(yè)的《國(guó)有土地使用證》申請(qǐng)變更登記。

(3)集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在聯(lián)營(yíng)合同簽訂后30內(nèi)，持縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件和入股合同申請(qǐng)變更登記。

(4)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)(涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi))，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請(qǐng)變更登記。房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

(5)因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，有關(guān)各方面應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后30日內(nèi)或者在接到上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，持合同或者上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書申請(qǐng)變更登記。

(6)因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，。持協(xié)議、批準(zhǔn)文件和原土地證書共同申請(qǐng)變更登記。

(7)因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請(qǐng)變更登記。

(8)商品房預(yù)售的，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。縣級(jí)以上人民政府土地管理部門建立商品房預(yù)售合同登記備案簿，記錄預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人名稱、商品房所占土地位置、預(yù)售金額、交付使用日期、預(yù)售面積等內(nèi)容。

(9)出售公有住房的，售房單位與購(gòu)房職工應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)，持公房出售批準(zhǔn)文件、售房合同、房屋所有權(quán)證書和售房單位原土地證書申請(qǐng)變更登記。

(10)土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的、土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，以及變更其他土地他項(xiàng)權(quán)利的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更之日起15日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。

(1 1)依法繼承土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的，或涉及其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更的，繼承人或其他當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請(qǐng)變更登記。

(12)土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利享有者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記。

3.注銷土地權(quán)利登記。發(fā)生下列情形之一的，土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利享有者，均應(yīng)依法辦理注銷登記：集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)所屬成員依法轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的;國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的;因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的;土地他項(xiàng)權(quán)利終止的。土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利享有者未按照規(guī)定申請(qǐng)注銷登記的，土地管理部門可以依照規(guī)定直接銷土地登記。注銷土地證書。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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