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第七節(jié)　基準地價修正法在房地產評估中的應用

提示：基準地價修正法，本質上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價

一、基準地價的含義

1.基準地價定義

按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

2.標定地價(宗地地價)

市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

三、基準地價的特點與作用

(一)基準地價的特點

1.基準地價是土地使用權價格;

2.基準地價是區(qū)域性價格

這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

4.基準地價必定是平均價格

5.基準地價是單位土地面積的地價;

6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。

(二)基準地價的作用

1.政府公告作用

2.政府參與土地有償使用收益分配的

3.依據(jù)宏觀調控地價水平的依據(jù)

4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5.進一步評估宗地地價的基礎

6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

四、基準地價修正法的基本思路—市場法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。

五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價

2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序

被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)

注意：

教材公式5-26，分母是基準地價的使用年限，應該采用最高出讓年限

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（責任編輯：中大編輯）

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