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根據報名參加中大網校注冊資產評估師培訓學員在復習過程中遇到的問題以及網校名師的講解，本站特別做了整理，以方便大家更好的備考2012年注冊資產評估師考試。以下問題出處[注冊資產評估師考試資產評估師全程強化班]。

學員問題：書本上剩余使用年限為44，怎么得出？

名師解答：本題目說的是：-----試根據以上資料評估該宗土地2006年11月的土地使用權價格。

因此土地剩余使用年限46年，2002-2006年為4年，50-4=46.

如果題目改為試根據以上資料評估該宗土地2008年11月的土地使用權價格。

因此土地剩余使用年限44年，2002-2008年為6年，50-6=44.

相關知識：

（1）確定評估方法：收益法

（2）計算年總收益（是客觀收益而不是實際收益）

年總收益=50*12*900*（1-10%）=486000

（3）計算年總費用

年管理費=486000*3.5%=17010

年維修費=2500*900*1.5%=33750

年稅金=20*900=18000

年保險費=2500*900*0.2%=4500

年總費用=73260

（4）房地產凈收益=412740

（5）計算房屋年收益

建筑物2004年建設，2006年評估，使用壽命為55，土地剩余年限50-2=48

房屋年綜合性貶值額=2500*900/48=46875

房屋重置價格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年純收益=2156250*8%=172500

（6）計算土地年純收益

土地年收益=房地產年收益-房產年收益=240240

（7）計算土地使用權價格（剩余使用年限50-4=46年，年收益，資本化率）

評估值=3279280

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（責任編輯：中大編輯）

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