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為了幫助您更好的學習注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2012年資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點，我們特地為您匯編了資產(chǎn)評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!

資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預習輔導(15)

(二)實體性貶值估算

1.觀察法

(1)特點：是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。

(2)計算公式為：

資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)

=重置成本×實體性貶值率

2.使用年限法

(1)原理：認為資產(chǎn)的貶值和其實際使用年限成正比例。

(2)名義已使用年限與實際已使用年限：

①名義已使用年限：

指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限 (也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限)。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

②實際已使用年限：

指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

③資產(chǎn)利用率計算公式為：

當資產(chǎn)利用率 >1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長;當資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限;當資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

[例2-16]某資產(chǎn)于1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產(chǎn)利用率：

『正確答案』

資產(chǎn)利用率=10×360×7.5÷(10×360×8)×100%

=93.75%

由此可確定其實際已使用年限為9,4年。

(3)計算公式為：

=(重置成本-預計殘值)*(實際已經(jīng)使用年限/總使用年限)

=(重置成本-預計殘值)* 實體性貶值率

式中：

①預計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。

②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

計算公式為：

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

③顯然殘值是沒有貶值的，所以式中扣除了預計殘值。

④尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

(4)舉例：某機器設(shè)備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。

『正確答案』

資產(chǎn)利用率為：

由此可以確定該資產(chǎn)的實際已使用年限為：

6×117%=7.02(年)

實際評估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的復雜性，資產(chǎn)利用率的指標往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。

3、修復費用法

利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。

如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。

(三)功能性貶值估算

1、分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本(一次性功能性貶值)和營運性功能貶值。

2、超額投資成本(功能性貶值1)

(1)含義：指被評估資產(chǎn)與當前新資產(chǎn)建造成本相比，因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計上的差別而導致的貶值。它是由于科學技術(shù)進步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價格降低而引起的原有資產(chǎn)價值的貶值。事實上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

(2)計算：功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本(2-39)

注意：

如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

3、營運性功能貶值

(1)含義：

被評估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;

(2)通常，功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得，具體計算步驟如下：

①將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較, 確定超額運營成本

②確定凈超額運營成本。

由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。

凈超額運營成本=超額運營成本(1-所得稅稅率)---收益額(A、Rt)

③估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。(年限：n)

④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計算公式為：

4、應(yīng)用舉例

(1)某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。

『正確答案』

①估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：(6-4)×12 000=24 000(元)

②測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本：24 000×(1-33%)=16 080(元)

③將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值：

16 080×(P/A,10%,3)=16 080×2.4869=39 989.35(元)

(2) 待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復原重置成本為1 600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元/建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：

『正確答案』1 600—1 500=100(元/建筑平方米)

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