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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第四節(jié)　市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評估方法。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。

二、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P＝P'×A×B×C×D （5－9）

 P--被估房地產(chǎn)評估價值；

P′--可比交易實例價值；

A--交易情況修正系數(shù)；

B--交易日期修正系數(shù)；

C--區(qū)域因素修正系數(shù)；

D--個別因素修正系數(shù)。

實際評估工作中，其計算公式為：

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

四、操作步驟

（一）交易資料收集

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正。

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；

（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

2.交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一段時間差。在這一期間，房地產(chǎn)市場可能不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格可能升高或降低。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。

房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：

3.區(qū)域因素修正。

4.個別因素修正。

5.容積率修正。容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

6.土地使用年期修正。

式中： K--將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

r--資本化率；

m--被估對象的使用年期；

n--可比實例的使用年期。

土地使用年期修正后地價 =比較實例價格×K

（四）房地產(chǎn)價值的確定

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