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第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價格的種類

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(四)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 (重點)

房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格

房地產(chǎn)單位價格有三種情況：

單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=(土地單價×土地總面積)/建筑總面積

=土地單價/容積率

(五)其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

申報地價，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府(縣級以上地方人民政府)申報的房地產(chǎn)交易成交價格。

三、房地產(chǎn)價格的影響因素(掌握)

影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述

(一)一般因素

主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

(二)區(qū)域因素

1.商服繁華因素。

2.道路通達(dá)因素。

3.交通便捷因素。

4.城市設(shè)施狀況因素。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施(2)生活設(shè)施(3)文化娛樂設(shè)施

5.環(huán)境狀況因素

(三)個別因素

1.土地的個別因素。

(1)區(qū)位因素。

(2)面積因素、寬度因素、深度因素。

(3)形狀因素。

(4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。

(5)容積率因素。

容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

(6)用途因素。

一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

(7)土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。

(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。

(2)設(shè)計、設(shè)備等是否良好。

(3)施工質(zhì)量。

(4)法律限制。

(5)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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