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土地評(píng)估的成本法操作步驟(掌握)

成本法的基本公式為：

土地價(jià)值

=待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益 (5-19)

(一)計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用

1.土地取得費(fèi)

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

2.征用集體土地的費(fèi)用

⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用

⑵這些費(fèi)用包括：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：

按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算;

②安置補(bǔ)助費(fèi)：

Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍

Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國(guó)務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);

④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

3.購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地的費(fèi)用

購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

(二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

3.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

(三)計(jì)算投資利息

1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值，

2.主要包括兩部分：

⑴土地取得費(fèi)利息：

以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期

⑵土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：

如果土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷(xiāo)售期的

3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問(wèn)題：

⑴不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息

⑵利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利

⑶關(guān)于開(kāi)發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

②期初一次性投入：全期計(jì)息

③均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半

④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間

(四)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

2.投資利潤(rùn)計(jì)算：

利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)【下面的例5-9就是】，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵

(五)計(jì)算土地增值收益

1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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