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建筑工程綜合題及答案

一、協(xié)議出讓土地的，土地出讓金最低標(biāo)準(zhǔn)怎么確定；出讓后又轉(zhuǎn)讓的，需符合什么條件；轉(zhuǎn)讓后改變用途的，須誰(shuí)同意，辦理什么手續(xù)；

二、砌體構(gòu)件質(zhì)量檢測(cè)的主要部位；灰縫砂漿強(qiáng)度的檢驗(yàn)方法；砌體的強(qiáng)度檢測(cè)方法；倒八字裂縫地基分析；

三、一建筑物，重置單價(jià)3000元，4000平米，算重置成本；
殘值率5%，使用40年，建成后兩年辦理出讓手續(xù)，出讓年限50年，問(wèn)算損耗應(yīng)使用什么年限？
算年損耗額多少；總損耗額多少；
如果裝修重置價(jià)20萬(wàn)，可用8年，電氣（或者其他什么）30萬(wàn)元，可用15年，算各自損耗率和總損耗率；
前種方法權(quán)重0.6，后種方法權(quán)重0.4，算加權(quán)損耗率，加權(quán)損耗額，剩余價(jià)值

四、一項(xiàng)目，占地8000M2，建筑面積40000M2。土地使用費(fèi)7000元/M2，建安工程費(fèi)用1500元/M2，其他費(fèi)用500元/M2。自有資金9600萬(wàn)元，其余借款。
第1年初，要投入：土地使用費(fèi)100%，建安工程費(fèi)用35%，其他費(fèi)用85%。
借款在建設(shè)期兩年初平均借出。
建設(shè)期借款本息在銷(xiāo)售期平均償還，銷(xiāo)售期當(dāng)年利息，當(dāng)年支付。
銷(xiāo)售期，均售價(jià)5000元/M2，銷(xiāo)售期兩年分別為60%、40%，經(jīng)營(yíng)成本2%，銷(xiāo)售稅金及附加5.5%。銷(xiāo)售期現(xiàn)流都發(fā)生在年末。
1、計(jì)算總需投資多少，貸款多少；2、計(jì)算計(jì)算第0年現(xiàn)金流出；3、計(jì)算建設(shè)期各年末借款本息；4、計(jì)算自有資金各年現(xiàn)金流入、流出、凈流量，以10%折現(xiàn)率算凈現(xiàn)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行；5、假設(shè)部分未售出，同類(lèi)房屋市價(jià)5200元/平米，功能上有差異，差異率X，計(jì)算功能損耗額，計(jì)算評(píng)估值。


第三題還有一個(gè)條件，就是已使用四年，建成后兩年辦土地證．
第二問(wèn)，計(jì)算損耗應(yīng)按什么年限？為什么？
因?yàn)樵摻ㄖ锏纳锌墒褂茫常赌暝缬谕恋厥褂脵?quán)結(jié)束的年限４８年，故該建筑物的損耗應(yīng)按耐用年限４０計(jì)算．
第二問(wèn)因?yàn)樵摻ㄖ锏闹刂贸杀緸椋保玻叭f(wàn)元（這個(gè)大家都會(huì)算吧）所以該建筑物的年平均損耗額為１２０＊（１－５％）＊１／４０＝２．８５萬(wàn)元，損耗總額為２．８５＊４＝１１．４萬(wàn)元
第三問(wèn)，裝修的損耗額＝２０＊（１－５％）＊（４／８）＝９．５萬(wàn)元，配套的損耗額＝３０＊（１－５％）＊（４／１５）＝７．６萬(wàn)元．結(jié)構(gòu)的重置成本＝１２０－２０－３０＝７０萬(wàn)元，則結(jié)構(gòu)的損耗額＝７０＊（１－５％）＊（４／４０）＝６．６５萬(wàn)元，各部分的損耗總額為９．５＋７．６＋６．６５＝２３．７５萬(wàn)元
第四問(wèn)，如果結(jié)合上兩總損耗各種損耗的權(quán)重直鷂埃春停埃叮蚋媒ㄖ锏某尚侶適嵌嗌伲?BR>先算后一種的損耗率為（２０／１２０）＊（４／８）＊０．９５＋（３０／１２０）＊（４／１５）＊０．９５＋（７０／１２０）＊（４／４０）＊０．９５＝１９．７９％
則綜合上兩種方法的損耗率為（４／４０）＊０．９５＊０．４＋１９．７９％＊０．６＝１５．６７％
則成新率＝１－１５．６７％＝８４．３２％
則該建筑的評(píng)估值為１２０萬(wàn)＊８４．３２％＝１０１．１９萬(wàn)元

第三題的第二問(wèn)我居然忘記了5％的殘值率，可悲可恨呀。

四÷建設(shè)總投資＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＋４００００＊５００＝１３６００萬(wàn)元
自有資金為９６０００萬(wàn)，需貸款１３６００－９６００＝４００００萬(wàn)元
題目已交待借款在建設(shè)期年初平均借入第一，第二年初分別借款２０００萬(wàn)元，建設(shè)期第一年利息為２００萬(wàn)元，建設(shè)期第二年利息為（２０００＋２００＋２０００）＊１０％＝４２０　則建設(shè)期貸款本息為４６２０萬(wàn)元
因題目已交待建設(shè)期本息在銷(xiāo)售期平均償還，銷(xiāo)售期還償還當(dāng)年發(fā)生的利息．
則銷(xiāo)售期第一年需還建設(shè)期本息４６２０／２＝２３１０萬(wàn)元，還需還當(dāng)年發(fā)生的利息＝４６２０＊１０％＝４６２萬(wàn)元（因?yàn)檫€款在年末）合計(jì)還款２７７２萬(wàn)元
銷(xiāo)售期第二年還建設(shè)期本息２３１０萬(wàn)元，還當(dāng)年利息２３１０＊１０％＝２３１萬(wàn)元合計(jì)還款２５４１萬(wàn)元
建設(shè)期第一年自有現(xiàn)金流出＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＊０．３５＋４００００＊５００＊０．８５＝９４００萬(wàn)元．
建設(shè)期第二年自有現(xiàn)金流出＝９６００－９４００＝２００萬(wàn)元

銷(xiāo)售期第一年現(xiàn)金流入＝４００００＊５０００＊０．６＝１２０００萬(wàn)元，
現(xiàn)金流出＝１２０００＊０．０２＋１２０００＊０．０５５＋２７７２＝３６７２萬(wàn)元
凈現(xiàn)金流量＝１２０００－３６７２＝８３２８萬(wàn)元
銷(xiāo)售期第二年現(xiàn)金流入＝４００００＊５０００＊０．４＝８０００萬(wàn)元
現(xiàn)金流出＝８０００＊０．０２＋８０００＊０．０５５＋２５４１＝３１４１萬(wàn)元
凈現(xiàn)金流量＝８０００－３１４１＝４８５９萬(wàn)元］
（因?yàn)榭紤]的是自有資金所以要把還本付息作為現(xiàn)金流出）

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝－９４００＋（－２００）／（１＋１０％）＋８３２８／（１＋１０％）＾３＋４８５９／（１＋１０％）＾４＝－６．２９萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＜０所以該項(xiàng)目不可行（因?yàn)殇N(xiāo)售期現(xiàn)金流入流出均發(fā)生在年末，建設(shè)期支出在年初，所以在選擇折現(xiàn)率上有變化）

最后一問(wèn)功能性貶值＝（１０－９．２）／１０＝８％
所以尾房的銷(xiāo)售均價(jià)為５２００＊（１－８％）＝４７８４元

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